Cesión de derechos: qué transmite realmente y qué no

En el mercado inmobiliario se ofrecen casas y terrenos «por cesión de derechos» como si fuera una compraventa más barata y más rápida. No lo es. Una cesión de derechos transmite exactamente eso —derechos—, y lo que usted reciba depende por completo de qué derechos tenía quien se los cede. Esta guía explica qué es la figura, cómo debe formalizarse y por qué, tratándose de un inmueble heredado, la cesión rara vez basta para convertirlo en propietario.

En resumen:

• Habrá cesión de derechos cuando el acreedor transfiere a otro los que tenga contra su deudor (artículo 1915 del Código Civil del Estado de Querétaro).
• Puede hacerse sin el consentimiento del deudor, salvo que la ley lo prohíba, se haya pactado lo contrario o no lo permita la naturaleza del derecho (artículo 1916).
• La forma habitual es escrito privado firmado por cedente, cesionario y dos testigos; solo cuando la ley exige escritura pública para el título cedido, la cesión debe hacerse así (artículo 1919).
• Quien cede su derecho a una herencia sin enumerar los bienes solo responde de su calidad de heredero (artículo 1933). No garantiza que la casa quede a su nombre.
• Frente a terceros, la cesión de un crédito inscribible solo cuenta desde su inscripción en el Registro Público (artículo 1920).

Los artículos corresponden al Código Civil del Estado de Querétaro, base del despacho. Cada estado tiene su propio código: no extienda estas reglas a otra entidad sin verificarlas.

¿Qué es exactamente una cesión de derechos?

El artículo 1915 la define como el acto por el cual el acreedor transfiere a otro los derechos que tenga contra su deudor. Intervienen tres figuras: el cedente (quien transmite), el cesionario (quien recibe) y el deudor o titular de la obligación, que no necesita consentir.

Eso último sorprende a mucha gente, pero el artículo 1916 es claro: el acreedor puede ceder su derecho a un tercero sin el consentimiento del deudor, salvo tres excepciones —que la cesión esté prohibida por la ley, que se haya convenido no hacerla, o que no lo permita la naturaleza del derecho—.

La clave está en una idea sencilla: nadie puede ceder más derechos de los que tiene. Si el cedente tenía un derecho discutible, el cesionario recibe ese mismo derecho discutible.

Cómo se formaliza y desde cuándo vale frente a terceros

El artículo 1919 fija la forma: la cesión de créditos civiles que no sean a la orden o al portador puede hacerse en escrito privado firmado por cedente, cesionario y dos testigos. Solo cuando la ley exija que el título de crédito cedido conste en escritura pública, la cesión deberá hacerse en esa forma.

Distinta cosa es cuándo surte efectos frente a terceros. El artículo 1920 lo escalona:

• Si el crédito debe inscribirse, desde la fecha de su inscripción en el Registro Público de la Propiedad y del Comercio.
• Si se hace en escritura pública, desde la fecha de su otorgamiento.
• Si consta en documento privado, desde que su fecha pueda tenerse por cierta conforme a las reglas que el propio artículo detalla.

Y para poder ejercer los derechos contra el deudor, el artículo 1922 exige notificarle la cesión, judicialmente o fuera de juicio ante dos testigos o ante notario. Mientras no se notifique, el deudor se libera pagando al acreedor original (artículo 1926); hecha la notificación, solo se libera pagando al cesionario (artículo 1927). Si el mismo crédito se cedió a varios, tiene preferencia quien primero notificó (artículo 1925).

El caso que más vemos: cesión de derechos hereditarios

Aquí está el malentendido caro. Cuando alguien fallece y deja una casa, sus herederos tienen derechos hereditarios sobre la masa de la herencia, no la propiedad individual del inmueble. Un heredero puede ceder esos derechos a otro heredero o a un tercero, y esa cesión es válida.

Lo que no hace es convertir al cesionario en propietario de la casa.

El artículo 1933 lo dice con precisión: quien cede su derecho a una herencia sin enumerar las cosas de que se compone solo está obligado a responder de su calidad de heredero. Es decir, garantiza que era heredero, no que a usted le vaya a tocar el inmueble ni en qué proporción.

Para que la casa quede a nombre de alguien sigue haciendo falta concluir la sucesión —reconocimiento de herederos, inventario, adjudicación— y escriturar. El procedimiento está explicado en juicio sucesorio intestamentario, y el escenario típico de la casa heredada sin papeles, en vender una casa heredada sin escrituras.

Dos reglas complementarias que conviene conocer: si el cedente ya se aprovechó de frutos o percibió algo de la herencia, debe abonarlo al cesionario salvo pacto en contrario (artículo 1934); y el cesionario debe satisfacer al cedente lo que este haya pagado por deudas y cargas de la herencia (artículo 1935).

Cesión de derechos parcelarios: otra ley, otras reglas

Cuando lo que se cede son derechos sobre una parcela ejidal, el Código Civil no manda: manda la Ley Agraria, que es federal.

Ahí la enajenación de derechos parcelarios solo puede hacerse a otros ejidatarios o avecindados del mismo núcleo de población, con conformidad ante dos testigos ratificada ante fedatario público, notificación al cónyuge, concubina o concubinario e hijos —que tienen derecho del tanto por treinta días naturales— y aviso al comisariado ejidal. Además, la cesión legal de los derechos parcelarios y comunes hace perder la calidad de ejidatario (artículo 20 de esa ley).

Lo desarrollamos en qué derechos tiene un ejidatario.

Qué garantiza el cedente y qué no

El artículo 1928 obliga al cedente a garantizar la existencia y legitimidad del crédito al tiempo de la cesión, salvo que se haya cedido expresamente como dudoso. En cambio, no está obligado a garantizar la solvencia del deudor, a menos que se haya estipulado o que la insolvencia sea pública y anterior a la cesión (artículo 1929).

Y si la cesión es gratuita, el cedente no responde ni de la existencia del crédito ni de la solvencia del deudor (artículo 1936).

Llevado al terreno práctico: quien le cede derechos sobre un inmueble responde de que esos derechos existían, no de que usted vaya a acabar con la escritura en la mano.

Antes de aceptar una cesión, revise esto

• Qué derecho se cede exactamente, con su origen documentado. «Los derechos de la casa» no es una descripción suficiente.
• Qué título tiene el cedente: escritura, resolución de sucesión, certificado parcelario. Si no puede acreditarlo, no hay nada firme que ceder.
• Si el bien está en una sucesión abierta, en qué etapa va y quién es el albacea.
• Si hay otros herederos o cotitulares, y si alguno tiene derecho preferente.
• Cómo y cuándo se notificará la cesión, y si el acto debe inscribirse para valer frente a terceros.

Cuando lo que hay detrás es una posesión sin título, conviene leer antes derechos de posesión: ceder una posesión y ceder una propiedad no son la misma operación ni valen lo mismo.

Preguntas frecuentes

¿Comprar «por cesión de derechos» es más barato? Suele costar menos al inicio porque se salta la escrituración, y ese ahorro es justamente el riesgo: sin registro no hay oponibilidad frente a terceros.

¿Necesito notario para ceder derechos? Según el caso: el artículo 1919 admite escrito privado con dos testigos, pero exige escritura pública cuando la ley la pide para el título cedido, y la inscripción marca los efectos frente a terceros.

¿Puedo ceder mis derechos si aún no termina la sucesión? Sí, puede ceder sus derechos hereditarios; lo que se cede es su posición en la herencia, no el inmueble en concreto.

¿La cesión cancela mi obligación de escriturar? No. Tarde o temprano alguien tendrá que concluir la sucesión y escriturar para que el inmueble quede a nombre de su titular.

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Este contenido es informativo y no constituye asesoría jurídica ni crea una relación abogado-cliente. Los artículos citados corresponden al Código Civil del Estado de Querétaro y a la Ley Agraria federal; antes de firmar una cesión, consulte su caso con un abogado.