Contrato de donación: cómo se dona una casa en vida

«Se la voy a donar a mi hija para evitarle el trámite después.» Es la frase con la que empieza la mitad de las consultas sobre donación, y casi siempre falta la segunda parte: qué forma exige la ley, qué se puede revocar y cuánto cuesta en impuestos. El contrato de donación transmite un bien de forma gratuita y entre vivos; no es un testamento adelantado ni un trámite menor. Esta guía explica qué es, cómo se dona un inmueble, en qué casos puede revocarse y qué se paga en Querétaro.

En resumen:

• La donación es el contrato por el que una persona transfiere a otra, gratuitamente, una parte o la totalidad de sus bienes presentes (artículo 2217 del Código Civil del Estado de Querétaro). No puede comprender bienes futuros (artículo 2218).
• Es perfecta desde que el donatario la acepta y hace saber la aceptación al donador (artículo 2225), y la aceptación debe hacerse en vida del donante (artículo 2231).
• La donación de bienes raíces se hace en la misma forma que la ley exige para su venta (artículo 2230): en la práctica, escritura pública ante notario para el grueso de las operaciones.
• Si el donante es mayor de sesenta años y el inmueble donado es el único de su patrimonio, conserva sobre él el usufructo vitalicio, como derecho real intransferible (artículo 2230, adición de 2022).
• Puede revocarse por superveniencia de hijos —irrevocable a los cinco años— (artículo 2244) y por ingratitud, acción que prescribe en un año desde que el donante conoció el hecho (artículos 2255 y 2257).

Los artículos del código citados corresponden al Código Civil del Estado de Querétaro, base del despacho. Cada estado tiene el suyo, y los impuestos locales cambian de una entidad a otra: no extienda estas reglas sin verificarlas.

¿Qué es un contrato de donación?

Es un contrato gratuito por el que el donante transfiere al donatario una parte o la totalidad de sus bienes presentes (artículo 2217). Dos notas lo delimitan: solo puede recaer sobre bienes que ya existen en el patrimonio —no sobre bienes futuros (artículo 2218)— y solo tiene lugar entre vivos, sin poder revocarse salvo en los casos que declara la ley (artículo 2223).

No basta con la voluntad de quien da. La donación es perfecta desde que el donatario la acepta y comunica esa aceptación al donador (artículo 2225), y esa aceptación no surte efecto si no se hace en vida del donante (artículo 2231). Es el error más caro que vemos: la escritura firmada por el donante y la aceptación pendiente cuando fallece.

Tipos de donación

El artículo 2219 distingue cuatro, y la etiqueta no es decorativa: cambia lo que puede revocarse y cómo se calcula el valor donado.

• Pura: se otorga en términos absolutos, sin condición (artículo 2220).
• Condicional: depende de un acontecimiento incierto (artículo 2220).
• Onerosa: se hace imponiendo algunos gravámenes al donatario (artículo 2221). En ella solo se considera donado el exceso que hubiere en el precio de la cosa, deducidas las cargas (artículo 2222).
• Remuneratoria: se hace en atención a servicios recibidos que el donante no tenía obligación de pagar (artículo 2221).

¿Cómo se dona una casa?

Por la forma que la ley pide para venderla. El artículo 2230 remite la donación de bienes raíces a la misma forma que para su venta exige la ley, y esa forma se decide por valor: hasta quinientas veces el salario mínimo general diario vigente en la zona puede bastar instrumento privado ante dos testigos (artículo 2202), y si excede ese valor, la operación se otorga en escritura pública (artículo 2205). Frente al precio real de una casa, ese umbral es muy bajo: en la práctica, donar un inmueble significa notaría.

El segundo párrafo del mismo artículo 2230 incorpora una protección que conviene conocer antes de decidir. Si el donante es mayor de sesenta años y el inmueble donado es único en su patrimonio, tendrá sobre él derecho al usufructo vitalicio, un derecho real intransferible. Es decir: la propiedad pasa al donatario, pero quien dona conserva el uso y disfrute mientras viva.

Después de firmar viene el paso que muchos olvidan: inscribir la nueva escritura en el Registro Público de la Propiedad, hoy adscrito al Instituto Registral y Catastral del Estado de Querétaro. El recorrido completo del cambio de titularidad —causas, pasos y de qué depende el costo— está en cambio de nombre de escrituras de una casa, y el desglose del gasto notarial, en ¿cuánto cuesta escriturar una casa?. Si el donante o el donatario no pueden acudir, la vía es un poder notarial con facultades suficientes.

Donar en vida o dejar testamento

No son la misma herramienta y el Código no las confunde: las donaciones que se hagan para después de la muerte del donante se rigen por las disposiciones de la sucesión, no por las de la donación (artículo 2224). Lo que se firma «para cuando yo falte» es, en sustancia, materia testamentaria.

La diferencia práctica es de control y de coste. Donar en vida transmite hoy: el donatario ya es dueño y el donante deja de serlo —salvo el usufructo del artículo 2230—, y la operación paga impuestos ahora. El testamento no transmite nada mientras el testador vive, es libremente revocable y difiere el trámite y el gasto al momento de la sucesión. Cuando no hay ninguno de los dos, la familia acaba en el juicio sucesorio intestamentario, que es exactamente lo que se quería evitar.

Los límites: no se puede donar todo

La ley pone dos frenos que protegen al donante y a quienes dependen de él.

La donación que comprende la totalidad de los bienes es nula si el donante no se reserva, en propiedad o en usufructo, lo necesario para vivir según sus circunstancias (artículo 2232). Y las donaciones serán inoficiosas en cuanto perjudiquen la obligación del donante de dar alimentos a quienes se los debe conforme a la ley (artículo 2233): en ese caso no se anulan de golpe, se reducen, empezando por la donación más reciente (artículo 2261).

Hay además reglas sobre deudas. Si la donación es de bienes determinados, el donatario no responde de las deudas del donante, salvo que sobre lo donado pese hipoteca o prenda, o haya fraude a los acreedores (artículo 2239). Si la donación es de todos los bienes, sí responde de las deudas anteriores, hasta el importe de lo donado y siempre que tengan fecha auténtica (artículo 2240).

¿Se puede revocar una donación?

Sí, pero solo en los casos que declara la ley (artículo 2223). Son dos.

Por superveniencia de hijos. Quien donó cuando no tenía hijos puede revocar si le nacen después (artículo 2244). El mismo artículo pone el reloj: si pasan cinco años desde la donación sin que el donante tenga hijos —o teniéndolos no revoque—, la donación se vuelve irrevocable; y si el donante muere dentro de esos cinco años sin revocarla, también. No procede esta revocación, entre otros casos, cuando la donación es antenupcial, entre consortes o puramente remuneratoria (artículo 2246).

Por ingratitud. Procede si el donatario comete un delito contra la persona, la honra o los bienes del donante o de sus ascendientes, descendientes o cónyuge; o si rehúsa socorrer, según el valor de la donación, al donante que ha venido a pobreza (artículo 2255). Esta acción no puede renunciarse por anticipado y prescribe en un año, contado desde que el donador tuvo conocimiento del hecho (artículo 2257). Un año es poco: quien deja pasar el plazo, pierde la vía.

Revocada la donación, los bienes o su valor se restituyen al donante; si el donatario los gravó con hipoteca, usufructo o servidumbre, puede exigírsele que los redima (artículo 2254).

Impuestos: lo federal y lo municipal no coinciden

Esta es la parte que más sorpresas da, porque la exención que todo el mundo ha oído es federal y no cubre el impuesto local.

En el ISR (federal), la donación entre familiares directos está exenta. La Ley del Impuesto sobre la Renta exime los donativos entre cónyuges y los que perciban los descendientes de sus ascendientes en línea recta, cualquiera que sea su monto; y los que perciban los ascendientes de sus descendientes en línea recta, siempre que los bienes recibidos no se enajenen ni se donen a otro descendiente en línea recta (artículo 93, fracción XXIII, incisos a y b, de la Ley del Impuesto sobre la Renta). Nótese la asimetría: de padres a hijos, sin condición; de hijos a padres, condicionada.

En Querétaro, el impuesto local sí se causa. La Ley de Hacienda de los Municipios del Estado de Querétaro considera traslación de dominio todo acto por el que se transmita la propiedad, incluyendo la donación (artículo 62, fracción I), y el Impuesto Sobre Traslado de Dominio grava a quien adquiere el inmueble (artículo 59). La tarifa la fija cada municipio en su Ley de Ingresos: en el municipio de Querétaro no es un porcentaje plano, sino una tarifa progresiva por rangos (artículo 15.7 de la Ley de Ingresos municipal 2026); el 2% del artículo 59 es supletorio. La lista de supuestos en que no se causa el impuesto (artículo 63) no contempla la donación entre familiares: el trato de favor que sí aparece ahí es para la adquisición por sucesión entre cónyuges o concubinos, ascendientes y descendientes en línea recta, y aun así solo si el inmueble es única propiedad del autor de la sucesión (fracción VI).

La consecuencia práctica: donar la casa en vida a un hijo puede quedar exento de ISR y aun así causar el impuesto municipal, mientras que recibir esa misma casa por herencia, cumpliendo los requisitos de la fracción VI, puede no causarlo. Antes de decidir, pida a la notaría el cálculo de ambos impuestos en su caso concreto: la diferencia entre donar hoy y heredar mañana suele medirse ahí.

Preguntas frecuentes

¿Un contrato de donación de inmueble puede hacerse en documento privado? La donación de bienes raíces sigue la forma que la ley exige para su venta (artículo 2230). Como el umbral del instrumento privado es de quinientas veces el salario mínimo general diario vigente en la zona (artículos 2202 y 2205), el valor de una casa lo supera casi siempre y la operación va a escritura pública.

¿Qué pasa si el donatario muere antes de aceptar? La donación es perfecta desde la aceptación comunicada al donador (artículo 2225) y esa aceptación no surte efecto si no se hace en vida del donante (artículo 2231). Sin aceptación válida no hay donación que reclamar; el bien sigue en el patrimonio de quien quiso donarlo.

¿Puedo donar una casa y seguir viviendo en ella? Sí, reservándose el usufructo. Y si el donante es mayor de sesenta años y ese inmueble es el único de su patrimonio, la ley se lo reconoce directamente como usufructo vitalicio intransferible (artículo 2230).

¿La donación se puede deshacer si el hijo se porta mal? Solo en los supuestos del artículo 2255 —delito contra el donante o los suyos, o negarse a socorrerlo habiendo venido a pobreza—, y la acción prescribe en un año desde que el donante conoció el hecho (artículo 2257). No basta el disgusto familiar.

El siguiente paso

Donar un inmueble es una decisión de una sola dirección: una vez aceptada e inscrita, revertirla depende de causas tasadas y plazos cortos. Antes de firmar conviene comparar, con números sobre la mesa, la donación con el testamento, y calcular el impuesto local además del federal.

Si quiere que revisemos su caso —quién dona, a quién, qué inmueble y qué conviene reservarse—, escríbanos por WhatsApp.

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Este contenido es informativo y no constituye asesoría jurídica ni crea una relación abogado-cliente. Los artículos citados corresponden al Código Civil del Estado de Querétaro, a la Ley de Hacienda de los Municipios del Estado de Querétaro y a la Ley del Impuesto sobre la Renta; antes de donar, consulte su caso con un abogado y con la notaría.