Derecho agrario: qué es y por qué decide el futuro de su parcela

El derecho agrario —o derecho ejidal— regula la propiedad social de la tierra en México —ejidos y comunidades— con una ley federal propia, autoridades propias y tribunales propios. Importa por una razón muy concreta: si su terreno es ejidal, las reglas del Código Civil que todos damos por sabidas —comprar, escriturar, heredar, usucapir— no aplican igual, y los documentos que sirven en la ciudad pueden no valer nada en el ejido. Esta guía explica a quién aplica el derecho agrario, quién decide qué, y cuáles son los tres problemas que con más frecuencia llegan al despacho.

En resumen:

• La Ley Agraria es reglamentaria del artículo 27 constitucional y rige en toda la República; el derecho civil solo entra de forma supletoria, en lo que ella no prevé.
• Las tierras ejidales pertenecen al núcleo de población, que tiene personalidad jurídica y patrimonio propios: el ejidatario tiene derechos sobre su parcela, no una escritura de propiedad plena.
• Quien decide dentro del ejido es la asamblea; quien registra es el Registro Agrario Nacional (RAN); quien resuelve los conflictos es el tribunal agrario, no el juez civil.
• Un ejidatario solo puede vender sus derechos parcelarios a otros ejidatarios o avecindados del mismo núcleo, y con requisitos de forma que casi nadie cumple.
• La tierra sale del régimen ejidal por el dominio pleno: hasta entonces, no hay compraventa civil ni usucapión civil que valga.

¿Qué es el derecho agrario?

Es el conjunto de normas que regula la tenencia y el aprovechamiento de la tierra sujeta al régimen social —ejidal y comunal—, así como los derechos de quienes la trabajan. Su norma central es la Ley Agraria, publicada en el Diario Oficial de la Federación el 26 de febrero de 1992, que se define a sí misma como reglamentaria del artículo 27 constitucional en materia agraria y de observancia general en toda la República (Ley Agraria, art. 1o, diputados.gob.mx).

La consecuencia práctica está en el artículo siguiente: en lo no previsto por esa ley se aplica supletoriamente la legislación civil federal (art. 2o). Es decir, el orden es al revés de lo que la gente supone: primero manda la Ley Agraria y solo después, y para rellenar huecos, el derecho común. Por eso un asunto agrario no se resuelve leyendo el Código Civil del estado.

Por qué su terreno puede no regirse por el Código Civil

Son tierras ejidales las que fueron dotadas al núcleo de población ejidal o incorporadas al régimen ejidal (art. 43), y por su destino se dividen en tres: tierras para el asentamiento humano, de uso común y parceladas (art. 44). El dato que lo cambia todo es de quién son: los ejidos tienen personalidad jurídica y patrimonio propio y son propietarios de las tierras que les fueron dotadas (art. 9o).

De ahí se sigue lo que más sorprende a quien compra: el ejidatario no es dueño de la parcela en el sentido civil. Le corresponde el derecho de uso y disfrute sobre ella (art. 14), acreditado con su certificado de derechos agrarios o su certificado parcelario (art. 78). Un certificado parcelario no es un título de propiedad inscrito en el Registro Público de la Propiedad, y confundirlos es el origen de la mitad de los conflictos que vemos.

Las tierras dejan de ser ejidales solo cuando se cumple el procedimiento de dominio pleno; a partir de la cancelación de la inscripción en el RAN, la ley lo dice expresamente, quedan sujetas a las disposiciones del derecho común (art. 82). Antes de eso, no.

Ejidatario, posesionario y avecindado: quién es quién

La ley reparte tres calidades distintas, y de cuál tenga usted depende lo que puede hacer:

Esa distinción no es académica: solo los ejidatarios y avecindados del mismo núcleo pueden adquirir derechos parcelarios, y solo el reconocimiento formal —de la asamblea o del tribunal— convierte una situación de hecho en un derecho oponible. Los derechos concretos del titular, cómo se acreditan y cómo se heredan los desarrollamos en la guía sobre el ejidatario.

Quién decide y quién resuelve

Es la parte que más tiempo ahorra entender, porque llamar a la puerta equivocada cuesta meses:

• La asamblea es el órgano supremo del ejido (art. 22) y tiene competencia exclusiva sobre asuntos decisivos: reconocer el parcelamiento de hecho y regularizar la tenencia de posesionarios, y autorizar a los ejidatarios a adoptar el dominio pleno sobre sus parcelas (art. 23, fracciones VIII y IX).
• El Registro Agrario Nacional controla la tenencia y da seguridad documental. Sus inscripciones y las constancias que expide hacen prueba plena en juicio y fuera de él; y los actos que deban inscribirse y no se inscriban solo surten efectos entre quienes los otorgaron, sin perjudicar a terceros (arts. 148 y 150). Ahí se inscriben las resoluciones que reconocen o extinguen derechos ejidales y los certificados parcelarios (art. 152).
• La Procuraduría Agraria tiene funciones de servicio social y está encargada de la defensa de los derechos de ejidatarios, comuneros, sucesores, avecindados y pequeños propietarios (arts. 135 y 136).
• Los tribunales agrarios resuelven los juicios agrarios, que son los que tienen por objeto las controversias surgidas de la aplicación de esta ley (art. 163), y también conocen asuntos en vía de jurisdicción voluntaria (art. 165).

Un conflicto sobre una parcela ejidal no se demanda ante el juez civil. Y presentar la demanda donde no corresponde no es solo un trámite perdido: es tiempo en el que el problema crece.

Los tres problemas agrarios que más vemos

«Compré una parcela con un papel privado.» La enajenación de derechos parcelarios solo puede hacerse a otros ejidatarios o avecindados del mismo núcleo de población, y su validez exige tres cosas: conformidad por escrito de las partes ante dos testigos, ratificada ante fedatario público; notificación por escrito al cónyuge, concubina o concubinario e hijos del enajenante, que gozan del derecho del tanto durante treinta días naturales; y aviso por escrito al comisariado ejidal. Hecha la enajenación, el RAN la inscribe y expide los nuevos certificados (art. 80). Un contrato de hoja suelta entre desconocidos no cumple casi nada de eso. Lo que se transmite —y lo que no— en operaciones de este tipo lo explicamos también en la guía sobre la cesión de derechos.

«Llevo años en la parcela y no aparezco como titular.» La Ley Agraria tiene su propia figura de prescripción: quien haya poseído tierras ejidales en concepto de titular de derechos de ejidatario, de manera pacífica, continua y pública durante cinco años si la posesión es de buena fe, o diez si es de mala fe, adquiere sobre ellas los mismos derechos que cualquier ejidatario sobre su parcela; para que se le reconozca debe acudir al tribunal agrario, que resolverá y lo comunicará al RAN para que expida el certificado (art. 48). Quedan fuera las tierras del asentamiento humano y los bosques o selvas. Y ojo con el detalle que arruina cálculos: una demanda ante el tribunal agrario o una denuncia por despojo interrumpe el plazo. No confunda esta vía con la usucapión civil, que corre por otro carril y ante otro juez; ni la posesión sola equivale a propiedad, como explicamos en derechos de posesión.

«Falleció el titular y la familia no se pone de acuerdo.» El ejidatario puede designar sucesor mediante una lista de sucesión depositada en el RAN o formalizada ante fedatario público (art. 17). Si no la hizo, los derechos se transmiten conforme a un orden de preferencia legal: cónyuge, concubina o concubinario, una de las hijas o uno de los hijos, un ascendiente, o quien dependiera económicamente de él (art. 18). Y hay una regla que sorprende a las familias: cuando concurren dos o más personas con derecho a heredar, tienen tres meses desde la muerte para decidir quién de ellos conservará los derechos ejidales; si no se ponen de acuerdo, el tribunal agrario provee la venta en subasta pública y reparte el producto por partes iguales. La parcela no se divide entre los hijos: la conserva uno.

Del ejido a la propiedad privada: el dominio pleno

Cuando la mayor parte de las parcelas de un ejido ya está delimitada y asignada, la asamblea puede resolver que los ejidatarios adopten el dominio pleno sobre ellas (art. 81). Adoptado, el ejidatario solicita al RAN la baja de esas tierras y el Registro expide el título de propiedad, que se inscribe en el Registro Público de la Propiedad de la localidad; desde la cancelación en el RAN, las tierras dejan de ser ejidales (art. 82). Ese es el puente entre los dos mundos, y el trámite completo lo detallamos en cómo regularizar un terreno ejidal.

Queda un cabo que conviene conocer antes de vender: en la primera enajenación de una parcela con dominio pleno, los familiares del enajenante, quienes hayan trabajado esas tierras por más de un año, los ejidatarios, los avecindados y el núcleo de población gozan del derecho del tanto, en ese orden y por treinta días naturales desde la notificación. Si no se hace la notificación, la venta puede ser anulada (art. 84).

Preguntas frecuentes

¿El derecho agrario solo aplica en el campo? No. Aplica por el régimen de la tierra, no por el paisaje. Hay superficie ejidal dentro y al borde de zonas urbanas en crecimiento; la propia ley prevé que los núcleos se beneficien de la urbanización de sus tierras, sujetándose a las leyes y planes de asentamientos humanos (art. 87). Muchos fraccionamientos irregulares nacen exactamente ahí.

¿Puedo escriturar ante notario un terreno ejidal? No mientras siga siendo ejidal: no hay escritura civil que transmita lo que pertenece al núcleo de población. El camino es el dominio pleno, y solo entonces aparece el título inscrito en el Registro Público. Antes de firmar cualquier compra conviene verificar el régimen del predio, como advertimos en el contrato de compraventa de terreno.

¿Puedo rentar mi parcela sin permiso de la asamblea? Sí. El ejidatario puede aprovechar su parcela directamente o conceder a otros ejidatarios o a terceros su uso o usufructo —aparcería, mediería, asociación, arrendamiento u otro acto no prohibido— sin necesidad de autorización de la asamblea ni de ninguna autoridad (art. 79). Ceder el uso es una cosa; enajenar los derechos, otra muy distinta.

Perdí mi calidad de ejidatario sin darme cuenta, ¿es posible? La ley contempla tres supuestos: la cesión legal de los derechos parcelarios y comunes, la renuncia —que se entiende cedida a favor del núcleo— y la prescripción negativa, cuando otra persona adquiere esos derechos en los términos del artículo 48 (art. 20). Es la razón por la que dejar la parcela en manos de un tercero durante años, sin documentar nada, sale caro.

El siguiente paso

Si su terreno es ejidal o hay dudas sobre su régimen, el primer paso no es firmar nada: es saber qué dice el RAN sobre esa superficie y en qué calidad aparece usted. De ahí depende todo lo demás —si puede vender, a quién, si le corresponde heredar y ante qué autoridad se reclama.

Reúna lo que tenga a la mano —certificado parcelario, contratos, recibos, acta de asamblea— y escríbanos por WhatsApp. Revisamos su caso y le decimos con claridad qué vía le corresponde y ante quién se sigue.