Nulidad de contrato de compraventa: causas, quién la pide y en qué plazo

La nulidad de un contrato de compraventa es la acción para que un juez declare que esa venta no vale, total o parcialmente, por un defecto que tenía desde que se firmó: falta de consentimiento u objeto (inexistencia), un objeto o fin ilícito, la venta de una cosa ajena, la falta de la forma que exige la ley, o un vicio como el error, el dolo, la violencia, la lesión o la incapacidad de una de las partes. No es lo mismo que la rescisión, que se pide cuando el contrato era válido pero una parte no cumplió. Declarada la nulidad, las partes deben devolverse lo que recibieron (artículo 2125 del Código Civil del Estado de Querétaro).

• Inexistencia (artículo 2110): sin consentimiento o sin objeto no hay contrato; no se convalida ni prescribe y puede invocarla cualquier interesado.
• Nulidad absoluta (artículo 2112): la hace valer cualquier interesado y no desaparece por confirmación ni prescripción.
• Venta de cosa ajena: la ley la declara nula (artículo 2156), aunque queda revalidada si el vendedor adquiere la propiedad antes de la evicción (artículo 2157).
• Nulidad relativa (artículo 2114): por falta de forma, error, dolo, violencia, lesión o incapacidad. Solo la invoca quien sufrió el vicio (artículo 2116) y puede extinguirse por confirmación o por cumplimiento voluntario (artículos 2117, 2119 y 2120).
• Plazos cortos en algunos vicios: por error, seis meses desde que se conoció, si se descubre antes de que venzan los plazos del artículo 637 (artículo 2122); por violencia, seis meses desde que cesó (artículo 2123); por lesión, un año (artículo 1702).
• Efecto frente a terceros: los derechos que el comprador haya transmitido sobre el inmueble quedan sin valor, con la protección que la ley da a los terceros adquirentes de buena fe (artículo 2128).

Cómo se firma una compraventa segura está en contrato privado de compraventa de inmueble y en contrato de promesa de compraventa. Aquí tratamos el caso contrario: la venta ya firmada que se quiere deshacer.

¿Nulidad o rescisión?

Elegir mal la acción es de los errores más costosos: si demanda nulidad cuando lo que hubo fue un incumplimiento, o al revés, el juicio puede perderse aunque usted tenga razón en el fondo.

Causas de nulidad de una compraventa de inmueble

Venta de cosa ajena. «La venta de cosa ajena es nula» y el vendedor responde de daños y perjuicios si actuó con dolo o mala fe, teniendo en cuenta la protección registral de los adquirentes de buena fe (artículo 2156 del Código Civil del Estado de Querétaro). El contrato queda revalidado si, antes de que el comprador sea privado del bien, el vendedor adquiere legítimamente su propiedad (artículo 2157). Por eso, antes de pagar, se verifica en el Registro quién es el dueño: lo explicamos en cómo saber si una escritura es legal.

Falta de forma. En Querétaro, si el valor del inmueble excede de quinientas veces el salario mínimo general diario, la venta debe hacerse en escritura pública (artículo 2205). La falta de forma produce nulidad relativa (artículo 2114), pero tiene una salida: si la voluntad de las partes consta de manera indubitable, cualquiera puede exigir que el contrato se otorgue en la forma legal (artículo 2118). Muchos casos que se plantean como «nulidad» se resuelven así, con el otorgamiento de escritura.

Vicios del consentimiento. El error, el dolo (engaño), la violencia (amenazas) y la lesión producen nulidad relativa (artículo 2114). Solo puede reclamarla quien los sufrió (artículo 2116).

Incapacidad. Si vendió o compró una persona sin capacidad legal —un menor sin su representante, una persona declarada en estado de interdicción—, el contrato es anulable (artículo 2114), y la acción la ejerce el incapaz o sus legítimos representantes (artículo 636).

Venta entre cónyuges. La compraventa entre esposos solo puede celebrarse si el matrimonio está bajo separación de bienes (artículo 162).

¿Quién puede pedir la nulidad y en qué plazo?

Ojo con el cumplimiento voluntario: si, una vez conocido o cesado el vicio, usted cumplió voluntariamente el contrato (por ejemplo, siguió pagando), eso cuenta como ratificación tácita y extingue la acción de nulidad (artículo 2120).

¿Qué pasa si se declara la nulidad?

• Restitución mutua: el comprador devuelve el inmueble y el vendedor, el precio (artículo 2125).
• Intereses y frutos: si ambas prestaciones son dinero o cosas productivas, no se restituyen intereses ni frutos sino desde el día de la demanda; los anteriores se compensan (artículo 2126).
• Nadie está obligado a devolver primero: mientras una parte no restituya, no se puede obligar a la otra (artículo 2127).
• Terceros: los derechos transmitidos sobre el inmueble por quien lo adquirió con el acto anulado quedan sin valor y pueden reclamarse al poseedor actual, respetando a los terceros adquirentes de buena fe (artículo 2128). Si el inmueble ya está en manos de otro, la acción se combina a menudo con la acción reivindicatoria.

¿Qué debe contener la demanda?

No hay «formato» que sirva para todos los casos, porque lo que decide el juicio es la causa. La demanda debe identificar:

1. El contrato: fecha, partes, inmueble y precio, con copia de la escritura o del documento privado.
2. La causa de nulidad concreta y su artículo: cosa ajena, falta de forma, error, dolo, violencia, lesión o incapacidad.
3. Las pruebas: certificados del Registro Público, peritajes, testigos, comunicaciones que acrediten el engaño o la amenaza.
4. Las prestaciones: la declaración de nulidad, la restitución, la cancelación de la inscripción en el Registro y, si procede, los daños y perjuicios.

Si el contrato tenía reserva de dominio o se firmó como promesa, revise primero su texto: a veces la salida no es la nulidad, sino exigir que se cumpla o se escriture.

Preguntas frecuentes

¿Puedo anular la venta porque me arrepentí o porque pagué caro? Arrepentirse no es causa de nulidad. Pagar caro tampoco, salvo que se trate de lesión: que la otra parte, explotando su suma ignorancia, notoria inexperiencia o extrema miseria, obtuviera un lucro evidentemente desproporcionado. En ese caso puede elegir entre la nulidad o la reducción equitativa, más daños y perjuicios, y el derecho dura un año (artículo 1702).

¿Y si el vendedor no era el dueño pero ya escrituré? Es venta de cosa ajena (artículo 2156). La protección que la ley da al adquirente de buena fe que confió en el Registro puede cambiar el resultado, así que el primer paso es revisar la cadena de inscripciones.

¿Sirve lo mismo para un coche? Las causas de nulidad son las mismas, pero las reglas de forma y registro de un vehículo son otras; lo explicamos en contrato de compraventa de vehículo.

El siguiente paso

Reúna el contrato, el certificado del Registro con la historia del inmueble y todo lo que pruebe la causa. Con eso se sabe si el caso es de nulidad, de rescisión o de otorgamiento de escritura, y qué plazo corre.

Si quiere deshacer una compraventa de inmueble en Querétaro, Guanajuato, el Estado de México o la Ciudad de México, escríbanos por WhatsApp. En conflictos inmobiliarios revisamos el contrato y le decimos qué acción procede.

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Este contenido es informativo y no constituye asesoría jurídica ni crea una relación abogado-cliente. Los artículos citados corresponden al Código Civil del Estado de Querétaro, consultado en septiembre de 2026; en otras entidades los artículos y plazos cambian.