Tesis 2032688 y 2032689: un tribunal de la CDMX avala el tope de la renta a la inflación y el registro digital de contratos, que solo puede usarse para verificar aumentos

El Quinto Tribunal Colegiado en Materia Civil del Primer Circuito, con sede en la Ciudad de México, publicó el viernes 2 de octubre de 2026 en el Semanario Judicial de la Federación dos tesis aisladas de una misma sentencia. Según la tesis 2032688, el tope del Código Civil aplicable en la Ciudad de México que prohíbe subir la renta de vivienda por encima de la inflación del año anterior reportada por el Banco de México no viola la libertad contractual; según la tesis 2032689, inscribir el contrato en el registro digital de la Ciudad de México no viola la privacidad, siempre que solo se use para verificar los aumentos de renta. Son tesis aisladas de un tribunal colegiado, no criterios de la Suprema Corte: orientan a los jueces, no los obligan.

¿Qué dice la tesis 2032688 sobre el tope de la renta?

La tesis aislada I.5o.C.224 C (11a.), publicada el 2 de octubre de 2026, dice que el artículo 2448 D, párrafo segundo, del Código Civil para el Distrito Federal, aplicable para la Ciudad de México, no viola la «autonomía de la voluntad», es decir, la libertad de las partes para pactar. Ese artículo fue «… reformado mediante decreto publicado el 28 de agosto de 2024, a través del cual se prohibió un incremento de la renta mayor a la inflación reportada por el Banco de México del año anterior.» (Quinto Tribunal Colegiado en Materia Civil del Primer Circuito, 2 de octubre de 2026). Para el tribunal, la medida protege al inquilino de aumentos desproporcionados y es proporcional: no prohíbe subir la renta, solo limita el aumento, y las partes siguen fijando con libertad el monto inicial.

¿Qué dice la tesis 2032689 sobre el registro digital de contratos?

La tesis aislada I.5o.C.223 C (11a.), también del 2 de octubre de 2026, dice que el artículo 2448 F, párrafos tercero y cuarto, del mismo código, que obliga a inscribir el contrato en el Registro Digital de Contratos de Arrendamiento del Gobierno de la Ciudad de México, no viola la privacidad: el registro no es público y sirve para generar estadística del mercado de rentas. El tribunal fija un límite mediante una «interpretación conforme», es decir, leyendo la norma en el sentido compatible con la Constitución: «Además, el artículo 2448 F admite una interpretación conforme y compatible con la Constitución, en el sentido de que la obligación de inscribir los contratos en el mencionado registro opera únicamente para verificar los aumentos de alquiler y no para examinar otras cláusulas del contrato, pues eso excedería la finalidad de la reforma e incidiría en forma injustificada en otros derechos fundamentales.» (Quinto Tribunal Colegiado en Materia Civil del Primer Circuito, 2 de octubre de 2026).

¿Obligan a los jueces?

No: las tesis 2032688 y 2032689, del 2 de octubre de 2026, son aisladas, no jurisprudencia, y solo orientan; no rigen en el Estado de México, Querétaro ni Guanajuato. Tampoco cambian la ley: el tope y el registro ya estaban en el Código Civil aplicable en la Ciudad de México. Ambas salen del amparo en revisión 127/2025, que promovió una persona moral arrendadora de vivienda y se resolvió por unanimidad el 27 de agosto de 2025; por eso la clave dice «(11a.)» aunque se publiquen en la Duodécima Época.

¿Qué significan para arrendadores e inquilinos de la Ciudad de México?

Desde el 2 de octubre de 2026, cada parte tiene un criterio orientador a la vista:

• el arrendador que quiera impugnar el tope o el registro tiene un criterio en contra, y sigue fijando con libertad la renta inicial;
• el inquilino ve el tope a la inflación del año anterior respaldado por un tribunal, y un registro que, según ese tribunal, solo sirve para verificar el aumento.

Lo que conviene pactar se explica en la guía sobre el contrato de arrendamiento.

¿Qué no dicen las dos tesis?

Las tesis del 2 de octubre de 2026 no dicen qué pasa con una cláusula de aumento mayor ya firmada ni cómo se reclama, desde cuándo es exigible la inscripción, qué plataforma la recibe ni qué sanción tiene no hacerla. Tampoco tratan otros datos de la vivienda: en la tesis aislada 2032732, del 9 de octubre de 2026, el Décimo Primer Tribunal Colegiado en Materia Administrativa del mismo circuito consideró que la declaración informativa del predial sobre la ocupación de la vivienda sí viola la privacidad. Son obligaciones y tribunales distintos, no una contradicción.