Requisitos para escriturar una casa en el Estado de México: documentos, ISAI e IFREM 2026

Los requisitos para escriturar una casa en el Estado de México son, en esencia, cinco: la escritura anterior inscrita a nombre del vendedor, las identificaciones y datos fiscales de las partes, las constancias municipales al corriente (predial, agua, clave y valor catastral, aportaciones de mejoras), el pago del Impuesto sobre Adquisición de Inmuebles (ISAI) en el municipio y la inscripción en el IFREM. El ISAI mexiquense no es una tasa fija: se calcula con la tarifa progresiva del artículo 115 del Código Financiero del Estado de México y Municipios; para una casa de $1,500,000, son unos $26,006. A eso se suman $29,928 de derechos de inscripción del IFREM, una de las partidas más altas y menos conocidas.

• ISAI: tarifa de doce rangos con cuota fija más un factor sobre el excedente, aplicada al valor mayor entre el catastral y el de operación (artículo 115 del Código Financiero). Lo paga el comprador dentro de los diecisiete días siguientes a la adquisición (artículos 113 y 116).
• Inscripción en el IFREM: tarifa por rangos de valor; de $550,246 a $3,185,968 son $29,928 (artículo 95).
• Certificado de libertad de gravamen del IFREM: $1,621 (artículo 100).
• Constancias que acompañan la declaración del ISAI: pago del predial, clave y valor catastral, derechos de agua o constancia de no servicio y no adeudo de aportaciones de mejoras (artículo 116).
• Las cuotas de los derechos del IFREM se actualizan cada 1 de enero (artículo 70); las citadas son las del texto del Código, con su última reforma del 19 de diciembre de 2025. Confírmelas con la notaría antes de pagar.

Qué es una escritura y cómo verificar que sea legal lo explicamos en cómo saber si una escritura es legal; el desglose general de costos, en ¿cuánto cuesta escriturar una casa?. Aquí va lo propio del Estado de México.

¿Qué documentos piden para escriturar en el Estado de México?

La lista exacta la fija cada notaría, pero se repite en casi todas:

Del inmueble

• Escritura antecedente inscrita en el IFREM a nombre del vendedor.
• Certificado de libertad o existencia de gravámenes reciente, que expide el IFREM.
• Certificaciones municipales que el Código Financiero exige acompañar a la declaración del ISAI: pago del impuesto predial, clave y valor catastral, pago de derechos de agua (o constancia de no servicio) y no adeudo de aportaciones de mejoras, actualizadas al momento del pago (artículo 116).
• Avalúo, que sirve de base para impuestos y derechos.

De las personas

• Identificación oficial, CURP y constancia de situación fiscal de comprador y vendedor.
• Acta de matrimonio y, si las hay, capitulaciones, de quien esté casado: el régimen decide si firma también el cónyuge.
• Si alguien firma por otro, poder notarial con facultades suficientes.

Si el vendedor no tiene escritura inscrita a su nombre —porque heredó sin juicio o compró con un contrato privado—, primero hay que regularizar su situación (sucesión, otorgamiento de escritura o inmatriculación, según el caso) antes de venderle a usted.

El ISAI del Estado de México: la tarifa real

En internet circulan varias «tasas» fijas para este impuesto. Ninguna es lo que dice la ley. El artículo 115 del Código Financiero del Estado de México y Municipios fija una tarifa progresiva de doce rangos: el impuesto es la cuota fija del rango más el factor aplicado a la diferencia entre la base y el límite inferior. Estos son los rangos donde cae la mayoría de las casas:

La base es el valor mayor entre el catastral y el de operación del contrato. Lo paga quien adquiere (artículo 113), lo cobra el municipio donde está la casa y debe pagarse dentro de los diecisiete días siguientes a la adquisición, mediante declaración en la forma oficial (artículo 116). Cuando la compra consta en escritura pública, el notario lo calcula bajo su responsabilidad y lo entera dentro de ese plazo (artículo 117).

Si se transmite solo el usufructo o la nuda propiedad, el impuesto se reduce un 50 % (artículo 115).

Derechos del IFREM

El Instituto de la Función Registral cobra por inscribir la compraventa según el valor, tomando el mayor entre el declarado, el catastral o el de avalúo (artículo 95):

Para vivienda de interés social, social progresiva o popular hay una cuota reducida de $123 (artículo 95, fracción I, inciso E). El certificado de libertad de gravamen del IFREM cuesta $1,621; cómo pedirlo y cuánto cuesta en otras plazas está en certificado de libertad de gravamen en CDMX, Edomex, Querétaro y Guanajuato.

Ejemplo: casa de $1,500,000

Supongamos una casa cuyo valor de operación, $1,500,000, es mayor que el catastral:

Faltan los honorarios notariales y el avalúo, que no fija el Código Financiero y conviene cotizar por escrito, y el ISR del vendedor si tiene ganancia, que calcula y entera el notario. Quién paga cada partida lo explicamos en ¿quién paga el notario en una compraventa?.

Pasos del trámite

1. Revisión del inmueble: escritura antecedente, certificado de gravámenes y constancias municipales.
2. Avalúo y cálculo de ISAI, derechos e ISR.
3. Firma de la escritura ante notario, con el pago de lo que corresponda.
4. Pago del ISAI en el municipio, con su declaración y constancias, dentro de los diecisiete días.
5. Inscripción en el IFREM y entrega del testimonio inscrito al comprador.

Estado de México frente a Querétaro

Como el despacho trabaja en ambas plazas, la diferencia en derechos de registro es llamativa. En Querétaro, la inscripción de una compraventa causa 7.5 al millar sobre el valor mayor entre el de operación y el avalúo (artículos 90 y 97 de la Ley de Hacienda del Estado de Querétaro): para la misma casa de $1,500,000, son $11,250, frente a los $29,928 del IFREM. El impuesto sobre traslado de dominio lo regula en Querétaro la Ley de Hacienda de los Municipios del Estado, con una tasa del 2 % (artículo 59), aunque el municipio de Querétaro aplica en 2026 una tarifa progresiva propia según su Ley de Ingresos 2026 del municipio de Querétaro.

Preguntas frecuentes

¿Puedo escriturar si el predial tiene adeudos? No sin regularizarlo: la certificación de pago del predial es parte de lo que se acompaña a la declaración del ISAI (artículo 116), y sin ella el trámite no avanza.

¿El ISAI se paga aunque sea una donación o una herencia? Sí, el Código lo causa también en la donación y en la adquisición por causa de muerte (artículo 114), con las excepciones que prevé; en herencias el plazo corre desde la firma preventiva de la escritura de adjudicación (artículo 116, fracción II).

¿Cuánto tarda? Depende de la notaría, del municipio y del IFREM; la parte que marca la ley es el plazo de diecisiete días para pagar el ISAI.

El siguiente paso

Pida al vendedor, antes de firmar nada, las constancias municipales al corriente y la escritura con su folio del IFREM; con ellas y un avalúo, la notaría puede darle el cálculo exacto de ISAI y derechos.

Si va a comprar o vender una casa en el Estado de México, escríbanos por WhatsApp. En escrituración y regularización le acompañamos desde la revisión de papeles hasta la inscripción en el IFREM, con atención desde nuestra oficina de la Ciudad de México.

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Este contenido es informativo y no constituye asesoría jurídica ni crea una relación abogado-cliente. Las cuotas citadas corresponden al Código Financiero del Estado de México y Municipios, con su última reforma publicada el 19 de diciembre de 2025, y a la Ley de Hacienda del Estado de Querétaro, consultados en septiembre de 2026; las cuotas en pesos se actualizan cada año.