Traslado de dominio: qué es, quién lo paga y cómo se calcula en 2026

El traslado de dominio es el paso de la propiedad de un inmueble de una persona a otra —por compraventa, herencia, donación o usucapión—, y el impuesto que lo grava lo paga siempre quien adquiere. En el municipio de Querétaro se llama Impuesto Sobre Traslado de Dominio; en la Ciudad de México y en el Estado de México, Impuesto sobre Adquisición de Inmuebles (ISAI). En las tres plazas se calcula con una tarifa progresiva, pero cada una toma un valor distinto como base: por una casa vendida en $1,200,000, en 2026 se pagan $64,538.79 en Querétaro capital, $53,959.45 en la Ciudad de México y $20,536.91 en el Estado de México.

¿Qué es el traslado de dominio?

Es la transmisión de la propiedad de un inmueble. «Dominio» es la palabra jurídica para propiedad, y «traslado» indica que pasa de un titular a otro. El término nombra a la vez el acto y el impuesto que se causa con él.

La ley lo entiende en sentido amplio. La Ley de Ingresos del Municipio de Querétaro para 2026 considera adquisición «todo acto por el que se transmita la propiedad, incluyendo la donación, la que ocurra por causa de muerte […] y por prescripción» (artículo 15.5, fracción I). El Código Fiscal de la Ciudad de México usa casi las mismas palabras en su artículo 115, y el Código Financiero del Estado de México, en su artículo 114. También causan el impuesto, en las tres plazas, la compraventa con reserva de dominio y la promesa de compraventa cuando el comprador ya recibió la posesión o el vendedor parte del precio.

El traslado no termina con el pago. En el municipio de Querétaro, el recibo del impuesto es «requisito esencial» para que la Dirección de Catastro registre al nuevo propietario (artículo 15.16 de la misma Ley de Ingresos): sin él, el cambio de propietario no se registra en el padrón catastral.

¿Quién paga el impuesto de traslado de dominio?

Lo paga la persona que adquiere el inmueble: el comprador en una compraventa, el heredero en una sucesión y el donatario en una donación. Así lo fijan el artículo 59 de la Ley de Hacienda de los Municipios del Estado de Querétaro, el 112 del Código Fiscal de la Ciudad de México y el 113 del Código Financiero del Estado de México y Municipios.

Cuando la operación se firma ante notario, él calcula el impuesto bajo su responsabilidad y lo entera; en Querétaro, sin ese pago no puede autorizar en definitiva la escritura (artículo 73 de la misma Ley de Hacienda). No se reparte por mitad como los gastos de escritura; el reparto de cada partida está en ¿quién paga el notario en una compraventa?.

¿Sobre qué valor se calcula? Precio, valor catastral y avalúo

No basta el precio de la escritura: la ley toma el valor más alto de entre varios, y la lista cambia de una plaza a otra:

Conviene distinguir los tres valores que aparecen en esa tabla:

• Valor de operación: el precio pactado en el contrato.
• Valor comercial o de avalúo: el que fija un perito valuador autorizado. En Querétaro el avalúo hacendario vale un año, siempre que el inmueble conserve las mismas características (artículo 15.3).
• Valor catastral: el que el catastro asigna al inmueble aplicando tablas de valores unitarios de suelo y de construcción. La Ley de Hacienda de los Municipios de Querétaro lo define como el que «la dependencia encargada del catastro correspondiente determine a los inmuebles» (artículo 34), y esas tablas son el factor para calcular la base del predial (artículo 33). En la Ciudad de México sale de los valores unitarios del artículo 129 del Código Fiscal.

¿Para qué sirve, entonces, el valor catastral en México? Sobre todo para el predial; en el traslado de dominio pesa solo donde la ley lo incluye y únicamente si supera al precio y al avalúo.

Esto tiene una consecuencia práctica: escriturar por un precio menor al real no baja el impuesto en Querétaro ni en la Ciudad de México, porque el avalúo manda si es mayor, y deja una escritura con un precio que no corresponde a la operación.

¿Cuánto se paga? Ejemplo en Querétaro, CDMX y Estado de México

Las tres tarifas funcionan igual: se ubica la base en su rango, se le resta el límite inferior, el excedente se multiplica por el factor del rango y se suma la cuota fija. Cambian las cifras: artículo 15.7 de la Ley de Ingresos de Querétaro, 113 del Código Fiscal de la CDMX y 115 del Código Financiero mexiquense.

Ejemplo resuelto (caso tipo, no un asunto real). Una casa se vende en $1,200,000 y su valor catastral es menor que ese precio:

Ahora supongamos que el avalúo sale en $1,350,000, por encima del precio. En Querétaro la base sube a ese valor y el impuesto pasa a $72,937.44; en la Ciudad de México, a $61,787.95. En el Estado de México no cambia nada, porque su base solo compara el precio con el valor catastral: sigue en $20,536.91.

Para rehacer la cuenta, cambie el valor y tome el rango que le toque; o use nuestra calculadora de escrituración aplica estas mismas tarifas de 2026, cada una con su fuente oficial, y suma los derechos del Registro Público y el arancel notarial. Estas cifras valen solo para el municipio de Querétaro: Corregidora, El Marqués o San Juan del Río tienen su propia tarifa en su Ley de Ingresos. El costo completo de la escritura, con notario y registro, está en ¿cuánto cuesta escriturar una casa?.

¿Cuándo se paga el traslado de dominio?

En un plazo corto desde que ocurre la adquisición, y en una compraventa ante notario el plazo empieza con la firma:

Hay un plazo que casi nadie tiene presente. En Querétaro, si la sucesión no se ha adjudicado, el plazo para pagar el impuesto corre a partir de los tres años de la muerte del autor de la herencia (artículo 15.6, fracción II). Dejar la casa sin adjudicar no evita el impuesto: pasados esos tres años ya es exigible, salvo que la herencia esté exenta.

En una usucapión el plazo empieza cuando la sentencia queda firme (artículo 15.6, fracción VI); lo calculamos con cifras en el costo del juicio de usucapión.

Compraventa, herencia o donación: qué cambia

El impuesto es el mismo, pero el tratamiento varía según la causa del traslado:

• Compraventa: se causa siempre, sobre el valor más alto que cuente en la plaza; el vendedor solo puede deber ISR por la ganancia.
• Herencia en Querétaro: no se causa si la sucesión es entre cónyuges o concubinos, ascendientes y descendientes en línea recta, sin limitación de grado, y el inmueble era la única propiedad del autor de la sucesión (artículo 63, fracción VI, de la Ley de Hacienda de los Municipios). Si falta uno de los requisitos, se paga con la tarifa normal.
• Herencia en la Ciudad de México: tasa del 0 % si se cumplen tres requisitos a la vez: que el inmueble no valga más de 27,185 veces la UMA diaria ($3,189,072.35 con la UMA vigente desde febrero de 2026), que la escritura de adjudicación se otorgue, firme y presente a inscripción dentro de los cinco años siguientes al fallecimiento, y que se adjudique al cónyuge, concubino o a descendientes o ascendientes en primer grado (artículo 115, fracción I, del Código Fiscal).
• Herencia en el Estado de México: está gravada como cualquier otra adquisición (artículo 114, fracción I, del Código Financiero); no hay exención por parentesco.
• Donación: causa el impuesto en las tres plazas, también entre padres e hijos. Lo desarrollamos en la donación de un inmueble en vida a un hijo.

Si sus padres tienen una sola casa en Querétaro y la idea es que pase a los hijos, recomendamos comparar la donación con la vía del testamento antes de firmar nada, porque la herencia de esa única propiedad en línea recta no causa el impuesto y la donación sí. La conclusión cambia si hay más de un inmueble, si el hijo necesita la casa a su nombre ahora o si la familia prevé conflictos entre hermanos; esos tres datos se revisan antes de decidir. Si la casa ya se heredó, el trámite para ponerla a su nombre está en cambio de nombre de escrituras de una casa y en la guía del juicio sucesorio intestamentario.

Preguntas frecuentes

¿Puede pagarlo el vendedor si así lo pactamos? Pueden acordar quién pone el dinero, pero ante la autoridad el obligado sigue siendo quien adquiere.

¿Cuánto cuesta el traslado de dominio en porcentaje? No hay un porcentaje fijo: con la tarifa progresiva, el porcentaje efectivo sube con el valor. En el ejemplo de $1,200,000 equivale a un 5.4 % en Querétaro capital, un 4.5 % en la Ciudad de México y un 1.7 % en el Estado de México.

¿Renunciar a la herencia a favor de un hermano causa el impuesto? Puede causarlo. En Querétaro y en el Estado de México, la renuncia o repudio de la herencia hecha después de la declaratoria de herederos se trata como una cesión de derechos hereditarios, que es traslación de dominio en la parte proporcional (artículo 62, fracción IX, de la Ley de Hacienda de los Municipios de Querétaro; artículo 114, fracción IX, del Código Financiero mexiquense). Si se va a renunciar, el momento importa: conviene decidirlo antes de esa declaratoria.

El siguiente paso

Antes de firmar el contrato de compraventa, pida el avalúo y el valor catastral y ubíquelos en la tabla de su plaza: el impuesto sale del más alto de los que cuenten, y conocerlo antes de pactar el precio evita sorpresas el día de la firma. Pida también el certificado de libertad de gravamen para confirmar que el vendedor es el dueño inscrito.

Si va a comprar, heredar o recibir en donación un inmueble en Querétaro, el Bajío, la Ciudad de México o el Estado de México, en escrituración y regularización revisamos la operación y el valor que tomará la autoridad antes de que firme. El plazo y la estrategia de su caso se dan en la consulta, con los papeles delante: dura 45 minutos, cuesta $750 y puede ser por videollamada o presencial en Querétaro o la Ciudad de México.

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Este contenido es informativo y no constituye asesoría jurídica ni crea una relación abogado-cliente. Tarifas de 2026 consultadas en octubre de 2026 en la Ley de Ingresos del Municipio de Querétaro, el Código Fiscal de la Ciudad de México y el Código Financiero del Estado de México; se actualizan cada año.