Usufructo vitalicio: qué es, qué derechos da y cuándo termina

El usufructo vitalicio es el derecho de usar un inmueble, vivir en él o cobrar sus rentas mientras viva el usufructuario, aunque la casa sea de otra persona, el nudo propietario. En Querétaro, todo usufructo es vitalicio si el documento que lo crea no dice otra cosa (artículo 977 del Código Civil del Estado), y se extingue con la muerte del usufructuario (artículo 1028, fracción I): en ese momento el nudo propietario queda como dueño pleno, sin juicio sucesorio por ese inmueble.

• Usufructuario: vive en la casa, la arrienda y cobra las rentas.
• Nudo propietario: es el dueño, pero no la usa mientras viva el usufructuario; puede vender o hipotecar su nuda propiedad.
• Se constituye por ley, contrato, testamento o prescripción (artículo 972), en escritura inscrita en el Registro Público.
• Al morir el usufructuario, hay que cancelar el usufructo en el Registro: no desaparece solo del folio.

¿Qué es el usufructo vitalicio?

El Código Civil del Estado de Querétaro define el usufructo como «el derecho real y temporal de disfrutar de los bienes ajenos» (artículo 971 del Código Civil del Estado de Querétaro). «Temporal» quiere decir que siempre se acaba; «vitalicio», que dura la vida del usufructuario, y así se entiende si la escritura o el testamento no fijan otra cosa (artículo 977). El Código Civil Federal dice lo mismo (artículo 986).

La propiedad queda partida en dos mientras dura:

• El usufructo: el uso y los frutos (vivir en la casa, cobrar la renta).
• La nuda propiedad: la titularidad «desnuda», sin uso ni frutos, que se vuelve propiedad plena cuando el usufructo se extingue.

Como derecho real, no depende de la buena voluntad del dueño: el usufructuario puede defenderlo frente a cualquiera, incluido el nudo propietario (artículo 980).

¿Qué diferencia hay entre el usufructuario y el nudo propietario?

Manda lo que diga el título que constituyó el usufructo (artículo 978); lo que calle, lo completa el Código:

Antes de entrar en la casa, el usufructuario debe hacer inventario del estado del inmueble y dar fianza de que lo devolverá sin deterioro por su negligencia (artículo 996). El dueño puede dispensarle la fianza (artículo 998). Un detalle que se pasa por alto: si el usufructo es gratuito, nadie lo dispensa y el usufructuario no da la fianza, el usufructo se extingue (artículos 1000 y 1028, fracción IX). Por eso la escritura debe decir si hay fianza o se dispensa.

¿Cómo se constituye un usufructo vitalicio?

El artículo 972 da tres vías: la ley, la voluntad y la prescripción.

Por voluntad:

• Por contrato: el dueño vende o dona la nuda propiedad y se reserva el usufructo, o conserva la propiedad y da el usufructo a otro. Una variante en familia es la donación con reserva de usufructo, con reglas propias de fianza e impuestos.
• Por testamento: un legado de usufructo dura mientras viva el legatario, salvo que el testador disponga que dure menos (artículo 1362). Dejar la propiedad a los hijos y el usufructo al cónyuge no se considera sustitución fideicomisaria (artículo 1372). Lo básico está en nuestra guía de testamento.

Por ley. El Código de Querétaro reconoce un usufructo vitalicio sin que nadie lo pacte en dos supuestos:

• Al cónyuge que sobrevive cuando en la herencia solo hay un inmueble y concurre con descendientes (artículo 1503) o con ascendientes (artículo 1505); la ley lo declara intransferible. Pesa en un juicio sucesorio intestamentario donde la casa es lo único que hay.
• Al donante mayor de sesenta años cuando dona el único inmueble de su patrimonio (artículo 2230).

Tipos de usufructo

La palabra «vitalicio» describe solo la duración. Los demás criterios se combinan con ella:

Una regla que conviene conocer antes de firmar:

• Usufructo simultáneo para dos personas (por ejemplo, para ambos padres): si uno muere, su parte pasa al nudo propietario, no al otro usufructuario, salvo que la escritura diga que acrece al sobreviviente (artículo 974). Si el usufructo es para los dos padres, recomendamos pactar el acrecimiento, porque sin él quien sobrevive pierde la mitad del uso de su propia casa.

¿Cómo se escritura e inscribe en el Registro Público?

Sobre un inmueble, el usufructo se formaliza en escritura pública ante notario (la venta de un inmueble que supera quinientas veces el salario mínimo diario la exige, artículo 2205, y la donación sigue la misma forma, artículo 2230). Una escritura con usufructo vitalicio bien hecha dice quién es usufructuario y quién nudo propietario (y la parte de cada uno), si es vitalicio o hasta cuándo dura, si es gratuito u oneroso, si se dispensa la fianza, si acrece entre usufructuarios y en qué estado está la casa al empezar.

Después se inscribe en el Registro Público de la Propiedad: la Ley Registral del Estado de Querétaro manda inscribir los títulos que crean, transmiten, modifican o extinguen derechos reales sobre inmuebles (artículo 49, fracción I, de la Ley Registral del Estado de Querétaro). Es lo que hace que el usufructo valga frente a terceros: un comprador o un banco que pida el certificado de libertad de gravamen lo verá en el folio.

Impuestos en Querétaro. La Ley de Hacienda de los Municipios del Estado de Querétaro trata como traslación de dominio la constitución de usufructo, su transmisión entre vivos y la de la nuda propiedad (artículo 62, fracción VII), y les da un valor del 50 % del inmueble a cada uno (artículo 68). La tarifa la fija cada municipio en su Ley de Ingresos; qué más se paga al escriturar está en cuánto cuesta escriturar una casa. En la Ciudad de México y el Estado de México rigen sus propios códigos civiles y fiscales: la figura es la misma, pero los artículos y las tarifas cambian.

Ejemplo: una casa con usufructo vitalicio para la madre

Caso tipo, con cifras redondas: una madre viuda tiene una casa en el municipio de Querétaro con avalúo de 2.400.000 pesos. Quiere que sea de su hijo, pero seguir viviendo en ella y cobrar la renta del local de la planta baja, 12.000 pesos al mes.

• Qué firma y base del impuesto: transmite la nuda propiedad al hijo y se reserva el usufructo vitalicio. La nuda propiedad vale el 50 % del avalúo (artículo 68): 1.200.000 pesos, sobre los que la notaría aplica la tarifa municipal.
• Mientras vive la madre: la renta del local es suya (artículo 981).
• Si fallece el día 10 de un mes: la renta corre en proporción al tiempo (artículo 983). De esos 12.000 pesos, unos 4.000 (10 de 30 días) corresponden a la madre y pasan a su herencia; el resto, al hijo, ya dueño pleno.
• El inquilino del local: su contrato termina con el usufructo (artículo 1038) y el hijo puede pedirle la desocupación. Si la madre no dijo en el contrato que rentaba como usufructuaria, el inquilino puede reclamar daños y perjuicios a quien le arrendó (artículo 2390). Una línea en el contrato lo evita.

Si la madre quiere poder cambiar de opinión, la herramienta es el testamento, aunque obliga al hijo a abrir la sucesión: la escritura de usufructo no se deshace a voluntad.

¿Cuándo se extingue el usufructo vitalicio?

El artículo 1028 enumera nueve causas. Las que se presentan con un inmueble son:

• Muerte del usufructuario (fracción I), salvo que el usufructo sea sucesivo (artículo 1029).
• Reunión del usufructo y la propiedad en una persona (fracción IV).
• Renuncia expresa del usufructuario (fracción VI), que no vale si se hace en fraude de sus acreedores.
• Pérdida total de la casa (fracción VII; artículo 1032).

¿Qué hay que hacer cuando muere el usufructuario?

La extinción no se refleja sola en el Registro Público. La Ley Registral de Querétaro dice que los asientos no se extinguen frente a terceros sino por su cancelación (artículo 82), y que procede la cancelación total cuando el derecho inscrito se extingue por completo (artículo 85, fracción II). Mientras no se cancele, el folio sigue mostrando el usufructo y el comprador o el banco que revise el certificado del inmueble lo verá vigente. El orden práctico:

1. Pedir el folio o un certificado del inmueble para ver cómo está inscrito el usufructo.
2. Reunir el acta de defunción del usufructuario y la escritura que constituyó el usufructo.
3. Solicitar al Registro Público la cancelación del asiento por extinción del derecho.

Sobre impuestos, la ley municipal grava como traslación de dominio la extinción del usufructo temporal (artículo 62, fracción VII); la del vitalicio por muerte no figura en esa fracción. Confirme el tratamiento con la notaría antes de dar por hecho que no hay pago.

¿Se puede vender una casa con usufructo vitalicio?

Sí, pero ninguno vende la casa libre por sí solo. El nudo propietario vende su nuda propiedad con el usufructuario dentro; el usufructuario puede vender su usufructo, que se acaba igual con su muerte (artículo 993). Para entregar la casa libre firman los dos en la misma escritura.

Preguntas frecuentes

¿Qué pasa si el nudo propietario muere antes que el usufructuario? La nuda propiedad entra en la herencia del nudo propietario y pasa a sus herederos. El usufructo sigue intacto hasta la muerte del usufructuario.

¿El usufructuario puede heredar el usufructo a sus hijos? No: se extingue con su muerte (artículo 1028, fracción I), salvo que sea sucesivo (artículo 1029).

El siguiente paso

Antes de firmar, lleve al notario respondidas tres preguntas: quién vivirá en la casa y cobrará las rentas, qué pasa si un usufructuario muere primero (acrecimiento) y si se dispensa la fianza. Si el usufructuario ya falleció, el primer paso es pedir el folio del inmueble y comprobar si el usufructo sigue inscrito.

El plazo y la estrategia de su caso se dan en la consulta, con los papeles delante: dura 45 minutos, cuesta 750 pesos y puede ser por videollamada o en persona en Querétaro o la Ciudad de México. Escríbanos por WhatsApp; en escrituración y regularización le acompañamos desde la revisión de la escritura hasta la inscripción en el Registro Público.

---

Este contenido es informativo y no constituye asesoría jurídica ni crea una relación abogado-cliente. Los artículos citados corresponden al Código Civil del Estado de Querétaro, a la Ley Registral del Estado de Querétaro, a la Ley de Hacienda de los Municipios del Estado de Querétaro y al Código Civil Federal, consultados en octubre de 2026.