Donación con reserva de usufructo: qué conserva el donante y qué pasa al fallecer

En la donación con reserva de usufructo, el dueño de un inmueble transmite hoy la nuda propiedad a otra persona y se reserva el usufructo: el derecho de seguir usando la casa, vivir en ella o cobrar sus rentas mientras viva. Cuando el donante fallece, el usufructo se extingue (artículo 1028 del Código Civil del Estado de Querétaro) y el donatario queda como dueño pleno, sin que ese inmueble pase por juicio sucesorio. En Querétaro, para el impuesto de traslado de dominio, la ley municipal valora el usufructo y la nuda propiedad en el 50 % cada uno (artículo 68 de la Ley de Hacienda de los Municipios).

• Qué conserva el donante: usar y disfrutar la casa, arrendarla y cobrar las rentas; incluso puede arrendar o gravar su propio derecho de usufructo, aunque esos contratos terminan con él (artículo 993).
• Qué recibe el donatario: la nuda propiedad, que se convierte en propiedad plena al extinguirse el usufructo.
• Sin fianza: el donador que se reserva el usufructo no tiene que dar la fianza que la ley exige a otros usufructuarios, salvo que se haya obligado a ello (artículo 997).
• Impuesto local en Querétaro: la constitución del usufructo y la transmisión de la nuda propiedad son traslación de dominio (artículo 62, fracción VII), y cada parte vale el 50 % del inmueble (artículo 68).
• Obligatoria en un caso: si el donante es mayor de sesenta años y el inmueble es el único de su patrimonio, la ley le reconoce el usufructo vitalicio aunque no lo pacte (artículo 2230).

Este artículo trata la reserva voluntaria, para cualquier donante y cualquier donatario. Cómo se dona a un hijo, qué impuestos paga y cuándo conviene más un testamento lo explicamos en donación de un inmueble en vida a un hijo.

¿Qué es la donación con reserva de usufructo?

Es una donación en la que la propiedad se divide en dos:

• La nuda propiedad, que pasa al donatario desde la firma. Es la propiedad «desnuda», sin el derecho de usar ni disfrutar el bien mientras dure el usufructo.
• El usufructo, que el donante se reserva. El Código lo define como «el derecho real y temporal de disfrutar de los bienes ajenos» (artículo 971 del Código Civil del Estado de Querétaro).

Como toda donación de un inmueble, se formaliza en escritura pública ante notario y se inscribe en el Registro Público de la Propiedad. La reserva se pacta en la misma escritura, y conviene decir expresamente que es vitalicia —mientras viva el donante— o, si se quiere otra cosa, hasta qué fecha o condición dura. Qué puede hacer el usufructuario y cuándo se extingue su derecho lo explicamos en qué es el usufructo vitalicio.

¿Qué conserva el donante y qué recibe el donatario?

Dos cuidados prácticos:

• Inventario y estado del inmueble. El usufructuario debe hacer constar el estado en que se halla el inmueble al empezar el usufructo (artículo 996, fracción I). En una donación entre familiares suele bastar una descripción detallada en la propia escritura, que evita discusiones futuras.
• Fianza. La ley exige al usufructuario dar fianza de que disfrutará con moderación y restituirá sin deterioro (artículo 996, fracción II), pero el donador que se reserva el usufructo está dispensado si no se obligó expresamente a darla (artículo 997).

¿Cómo se valora para impuestos?

ISR. Entre padres e hijos, la donación está exenta de ISR para quien la recibe, cualquiera que sea su valor, con obligación de informarla si supera ciertos montos; el detalle está en donación de un inmueble en vida a un hijo. Entre personas que no son cónyuges ni familiares en línea recta, la exención no aplica igual y conviene calcularla antes de firmar.

Impuesto sobre traslado de dominio en Querétaro. La Ley de Hacienda de los Municipios del Estado de Querétaro considera traslación de dominio la constitución de usufructo, la transmisión de este entre vivos o de la nuda propiedad (artículo 62, fracción VII). Y fija una regla de valoración sencilla: el usufructo y la nuda propiedad tienen un valor, cada uno, del 50 % del valor de la propiedad (artículo 68). La Ley de Hacienda de los Municipios fija una tasa del 2 % sobre el valor del inmueble (artículo 59), pero el municipio de Querétaro aplica en 2026 una tarifa progresiva propia, según su Ley de Ingresos 2026 del municipio de Querétaro; la notaría le dirá cuál corresponde a su municipio.

Pida a la notaría el cálculo por escrito, desglosado: con una reserva de usufructo, el cálculo no es igual al de una donación sin reserva.

¿Qué pasa cuando fallece el donante?

El usufructo se extingue por la muerte del usufructuario (artículo 1028, fracción I). En ese momento, la nuda propiedad y el usufructo se reúnen en el donatario, que queda como dueño pleno. La casa ya no forma parte de la herencia del donante, así que no hay que abrir un juicio sucesorio para ese inmueble.

Lo que sí conviene hacer es acreditar la extinción ante el Registro Público de la Propiedad con el acta de defunción, para que el folio refleje que el usufructo terminó. Hasta que no conste, un comprador o un banco verán todavía la reserva inscrita.

Sobre el impuesto local, el artículo 62, fracción VII, de la ley municipal de Querétaro incluye como traslación de dominio la extinción del usufructo temporal; la extinción del usufructo vitalicio por la muerte del usufructuario no aparece en esa fracción. Confirme con la notaría el tratamiento en su municipio antes de dar por hecho que no hay pago.

El usufructo también se extingue, entre otras causas, por renuncia expresa del usufructuario (artículo 1028, fracción VI): si el padre decide más adelante entregar la casa por completo, puede renunciar a su usufructo, formalizándolo ante notario.

¿Se puede revocar?

Reservarse el usufructo no convierte la donación en revocable a voluntad. Una donación perfecta solo se revoca por las causas que fija la ley, como la ingratitud del donatario, y dentro de los plazos del Código Civil; lo explicamos en contrato de donación. Lo que sí se conserva, pase lo que pase, es el usufructo pactado: el donatario no puede sacar al donante de la casa mientras viva.

Si lo que quiere es poder cambiar de opinión, la herramienta es otra: el testamento, que no transmite nada en vida y se puede modificar, o un fideicomiso familiar en el que el fideicomitente se reserve el derecho de revocarlo.

Preguntas frecuentes

¿Puedo reservarme el usufructo si tengo menos de sesenta años? Sí. La reserva voluntaria se puede pactar a cualquier edad. Lo que el artículo 2230 añade es que, si el donante es mayor de sesenta años y el inmueble es el único de su patrimonio, el usufructo vitalicio se le reconoce por ley.

¿Puedo donar la nuda propiedad a varios hijos a la vez? Sí: la nuda propiedad se puede donar en partes a varios donatarios, que quedarán como copropietarios plenos al extinguirse el usufructo. Conviene precisar en la escritura la parte de cada uno.

¿Si el hijo muere antes que el padre? La nuda propiedad del hijo forma parte de su propia herencia y pasa a sus herederos; el padre conserva su usufructo hasta su muerte.

El siguiente paso

Antes de firmar, pida a la notaría dos cálculos para su casa: donación con reserva de usufructo y donación sin reserva. Con esas cifras y la situación familiar —cuántos hijos, quién vive en la casa, si alguno está casado— se decide si conviene reservarse el usufructo, testar o combinar ambas cosas.

Si quiere que revisemos su caso antes de ir al notario, escríbanos por WhatsApp. En escrituración y regularización le acompañamos desde el planteamiento hasta la inscripción en el Registro Público.

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Este contenido es informativo y no constituye asesoría jurídica ni crea una relación abogado-cliente. Los artículos citados corresponden al Código Civil del Estado de Querétaro y a la Ley de Hacienda de los Municipios del Estado de Querétaro, consultados en septiembre de 2026.