Donación de un inmueble en vida a un hijo: pasos, costos e impuestos

La donación de un inmueble en vida a un hijo se formaliza en escritura pública ante notario, con la aceptación del hijo firmada mientras el padre vive, y se inscribe en el Registro Público de la Propiedad. El hijo no paga ISR por recibirla, cualquiera que sea el valor de la casa, pero en Querétaro sí paga el impuesto municipal de traslado de dominio. Antes de firmar conviene decidir si el padre se reserva el usufructo y compararla con el testamento, la venta y el fideicomiso.

• La donación de bienes raíces se hace en la misma forma que la ley exige para su venta (artículo 2230 del Código Civil del Estado de Querétaro): con el valor de una casa, eso es escritura pública.
• El hijo que recibe de su padre o de su madre está exento de ISR, cualquiera que sea el monto (artículo 93, fracción XXIII, inciso a, de la Ley del ISR), pero debe informarlo en su declaración anual si supera $600,000 (artículo 90).
• En Querétaro la donación causa el Impuesto Sobre Traslado de Dominio municipal; la exención que existe es para la herencia, no para la donación.
• Si el padre es mayor de sesenta años y dona su único inmueble, conserva por ley el usufructo vitalicio (artículo 2230, segundo párrafo).
• Si el hijo está casado, que la casa sea solo suya depende del régimen de su matrimonio.

Este artículo recorre el caso concreto de padres a hijos. Qué es el contrato, sus tipos, sus límites y cómo se revoca están en nuestra guía del contrato de donación.

¿Cómo se dona una casa a un hijo en vida?

En cuatro pasos, y el orden importa:

1. Revisar el inmueble. Escritura inscrita a nombre del padre, predial y agua al corriente, y un certificado de libertad de gravamen reciente: una hipoteca o un embargo viajan con la casa.
2. Elegir notaría y pedir el presupuesto por escrito. La notaría calcula los impuestos, solicita el avalúo y prepara la escritura.
3. Firmar la escritura de donación con la aceptación del hijo. La donación es perfecta desde que el donatario la acepta y lo hace saber al donador (artículo 2225), y la aceptación no surte efecto si no se hace en vida del donante (artículo 2231). Es el error más caro que vemos: la escritura firmada por el padre y la aceptación pendiente cuando fallece.
4. Pagar impuestos e inscribir. La notaría entera el impuesto municipal y presenta la escritura al Registro Público para su inscripción; sin ella, el hijo es dueño pero el Registro sigue mostrando al padre.

Si el padre o el hijo no pueden acudir a firmar, la vía es un poder notarial con facultades suficientes para ese acto.

Documentos que pide la notaría

La lista exacta la da cada notario, pero la base suele ser la misma:

• Escritura del inmueble, con sus datos de inscripción.
• Identificación oficial, CURP y constancia de situación fiscal del padre y del hijo.
• Actas que acrediten el parentesco (el acta de nacimiento del hijo), porque la exención de ISR depende de la línea recta.
• Acta de matrimonio de quien esté casado, y sus capitulaciones si las hay.
• Boletas de predial y agua al corriente.
• Avalúo y certificado de libertad de gravamen, que normalmente tramita la propia notaría.

¿Qué impuestos paga una donación de padres a hijos?

ISR: exento para el hijo, con aviso. La Ley del ISR exime los donativos que perciban los descendientes de sus ascendientes en línea recta, cualquiera que sea su monto (artículo 93, fracción XXIII, inciso a, de la Ley del Impuesto sobre la Renta). Exento no significa invisible: quien recibe donativos que, en lo individual o en conjunto, excedan de $600,000 en el año debe informarlos en su declaración anual (artículo 90, segundo párrafo; regla 3.11.1 de la Resolución Miscelánea Fiscal 2026). Si no lo hace y el SAT abre una discrepancia fiscal, ese monto puede tratarse como ingreso omitido (artículo 91).

Impuesto local en Querétaro: sí se causa. La Ley de Hacienda de los Municipios del Estado de Querétaro considera traslación de dominio todo acto que transmita la propiedad, incluida la donación (artículo 62, fracción I), y el Impuesto Sobre Traslado de Dominio lo paga quien adquiere (artículo 59). En el municipio de Querétaro la tarifa es progresiva por rangos (artículo 15.7 de la Ley de Ingresos municipal 2026). La exención del artículo 63, fracción VI, es para la adquisición por sucesión entre ascendientes y descendientes cuando el inmueble es la única propiedad del autor de la herencia; la donación no está en esa lista.

¿Cuánto cuesta donar una casa?

El total tiene cuatro componentes, y conviene pedirlos desglosados:

Los honorarios notariales se pactan: pida la cotización por escrito antes de firmar y compárela con al menos otra notaría. El detalle de cada partida, válido también para una donación, está en ¿cuánto cuesta escriturar una casa?.

Donar con reserva de usufructo

Es la fórmula que más protege al padre: el hijo recibe la nuda propiedad y el padre conserva el uso de la casa y, en su caso, las rentas, mientras viva. Como el usufructo es vitalicio, termina con la vida del padre, y la casa ya no forma parte de su herencia. Qué conserva exactamente cada uno, cómo se valora para impuestos y qué pasa al fallecer el padre lo explicamos en donación con reserva de usufructo.

La ley de Querétaro la impone en un caso: si el donante es mayor de sesenta años y el inmueble es el único de su patrimonio, tiene sobre él el usufructo vitalicio, como derecho real intransferible (artículo 2230, segundo párrafo, añadido en 2022, del Código Civil del Estado de Querétaro). Y en cualquier caso, la donación de todos los bienes es nula si el donante no se reserva, en propiedad o en usufructo, lo necesario para vivir (artículo 2232).

Si el hijo está casado

Aquí se equivoca mucha gente, porque la respuesta depende del régimen matrimonial del hijo:

• Separación de bienes: la casa es solo del hijo.
• Comunidad de bienes, el régimen supletorio en Querétaro: quedan fuera de la comunidad los bienes que un cónyuge reciba individualmente por donación o por herencia (artículo 164 del Código Civil de Querétaro).
• Sociedad conyugal: depende de las capitulaciones, que deben decir si los bienes que se adquieran después serán del adquirente o comunes (artículos 170 y 176, fracción VII).

En los dos últimos regímenes la ley presume gananciales los bienes adquiridos durante el matrimonio mientras no se pruebe lo contrario (artículo 165): la escritura de donación, a nombre del hijo, es esa prueba.

Si la intención es que la casa quede solo para el hijo, revise sus capitulaciones antes de firmar y deje la voluntad del padre expresa en la escritura.

Donar, vender, testar o fideicomiso: ¿cuál conviene?

La venta solo tiene sentido si el hijo paga de verdad un precio. El padre puede quedar exento de ISR si es su casa habitación, la contraprestación no excede de 700,000 UDIS, la operación se formaliza ante notario y no vendió otra casa habitación exenta en los tres años anteriores (artículo 93, fracción XIX, inciso a, de la Ley del ISR). Y el hijo paga igualmente el traslado de dominio.

El testamento no transmite nada mientras el padre vive y se puede cambiar cuantas veces quiera; si la casa es la única propiedad del autor de la herencia, la adquisición por sucesión entre padres e hijos puede no causar el traslado de dominio (artículo 63, fracción VI, de la Ley de Hacienda de los Municipios de Querétaro).

El fideicomiso conviene cuando hay que ordenar algo más que un traspaso: varios hijos, un hijo que necesita protección o una casa que debe administrarse. Lo explicamos en fideicomiso familiar.

Cuándo no conviene donar

• Si el padre puede necesitar vender la casa o hipotecarla. Después de donar ya no es suya; sin reserva de usufructo, ni siquiera puede seguir viviendo en ella por derecho propio.
• Si hay varios hijos y la donación beneficia a uno. Lo que hoy parece un arreglo familiar suele ser el origen del pleito sucesorio de mañana; un testamento reparte todo en un solo acto.
• Si el hijo tiene deudas o un matrimonio en riesgo. Una vez donada, la casa forma parte de su patrimonio y responde de sus obligaciones.
• Si el objetivo es solo ahorrar impuestos. En Querétaro, la herencia de la única propiedad puede salir más barata que la donación por el traslado de dominio.

Preguntas frecuentes

¿Se puede donar entre hermanos? Sí, con la misma forma notarial, pero sin la exención ilimitada de ISR: los incisos a y b de la fracción XXIII cubren a cónyuges y a la línea recta (padres e hijos), no a hermanos.

¿Un hijo puede donarle la casa a su padre? Sí. El ISR queda exento para el padre siempre que no enajene los bienes recibidos ni los done a otro descendiente en línea recta (artículo 93, fracción XXIII, inciso b, de la Ley del ISR).

¿Se puede revocar la donación si el hijo se porta mal? Solo por las causas de ingratitud que fija la ley y dentro de un año desde que el padre conoció el hecho (artículos 2255 y 2257 del Código Civil de Querétaro). Lo desarrollamos en el contrato de donación.

¿La donación evita el juicio sucesorio? Para ese inmueble, sí: ya no forma parte de la herencia. El resto de los bienes sin testamento acabaría en el juicio sucesorio intestamentario.

El siguiente paso

Pida a dos notarías el cálculo del traslado de dominio por donación y el de la adquisición por herencia para su casa: con esas dos cifras, más el régimen matrimonial del hijo, la decisión entre donar hoy o testar se toma con números y no por intuición.

Si quiere que revisemos su caso —qué inmueble, a qué hijo, qué conviene reservarse y cómo queda frente a los demás hermanos—, escríbanos por WhatsApp. En escrituración y regularización le acompañamos desde la revisión del inmueble hasta la inscripción.

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Este contenido es informativo y no constituye asesoría jurídica ni crea una relación abogado-cliente. Los artículos citados corresponden al Código Civil del Estado de Querétaro, a la Ley de Hacienda de los Municipios del Estado de Querétaro, a la Ley de Ingresos del Municipio de Querétaro 2026 y a la Ley del Impuesto sobre la Renta; antes de donar, consulte su caso con un abogado y con la notaría.