Qué hacer si un inquilino no paga la renta: pasos antes de demandar

Si un inquilino no paga la renta, lo que hay que hacer es requerirle el pago por escrito, reunir el contrato y la prueba de cada renta vencida, revisar si el depósito, el fiador o la póliza cubren la deuda y proponerle un convenio de pago o de desocupación. En Querétaro, con dos mensualidades consecutivas sin pagar y contrato escrito, ya puede demandar el desahucio. Lo que nunca debe hacer es cambiar la cerradura o sacar sus cosas: eso puede ser delito de despojo aunque la casa sea suya.

• El inquilino está obligado a pagar la renta en la forma y el tiempo convenidos (artículo 2315 del Código Civil del Estado de Querétaro); si no se pactó, se paga por meses vencidos (artículo 2343).
• La falta de pago permite pedir la rescisión del contrato, sin un número mínimo de rentas (artículo 2386).
• El juicio de desahucio exige dos o más mensualidades consecutivas y contrato escrito (artículo 502 del Código de Procedimientos Civiles del Estado de Querétaro).
• El depósito en garantía no puede exceder de tres mensualidades en Querétaro (artículo 2297, fracción VII).
• Ocupar su propio inmueble cuando está en poder legítimo de otro, o ejercer actos de dominio que lesionen al ocupante, es despojo: de 1 a 6 años de prisión (artículo 199 del Código Penal de Querétaro).

Esta guía cubre lo que pasa antes del juicio. Las etapas, tiempos y ejecución del juicio en sí están en nuestra guía del juicio de desahucio. Las citas corresponden a la legislación de Querétaro, base del despacho.

¿Qué hacer si un inquilino no paga la renta?

Actuar pronto y dejar rastro de todo. Según la Comisión Nacional de Vivienda, con datos de la ENIGH 2024 del INEGI, en México hay 6,027,881 viviendas rentadas, 147,595 de ellas en Querétaro (CONAVI, 2025).

El orden recomendable es este:

1. Requerir el pago por escrito.
2. Reunir las pruebas.
3. Revisar depósito, fiador o póliza.
4. Negociar un convenio de pago o de desocupación.
5. Si nada funciona, demandar.

Paso 1: requerir el pago por escrito

Una llamada o un mensaje de WhatsApp sirven para empezar, pero no bastan. Envíe un requerimiento por escrito que diga cuántas rentas se deben, de qué meses, el monto total, un plazo para pagar y la cuenta donde hacerlo. Consérvelo con prueba de entrega: acuse firmado, entrega ante dos testigos o, si el caso lo amerita, fe de hechos ante notario.

Una precisión jurídica: si el contrato fija la fecha de pago, la renta es exigible desde su vencimiento y no hace falta interpelar al inquilino para cobrarla. La interpelación —judicial, o extrajudicial ante notario o dos testigos— solo condiciona el cobro cuando no se pactó fecha, y en ese caso el pago puede exigirse treinta días después (artículo 1966 del Código Civil del Estado de Querétaro). El requerimiento, por tanto, no es un trámite obligatorio: es la primera prueba de que usted reclamó y el inquilino no pagó.

Paso 2: reunir las pruebas

El juicio de desahucio en Querétaro se funda en la falta de pago de dos o más mensualidades consecutivas y se acompaña con el contrato escrito de arrendamiento (artículo 502 del Código de Procedimientos Civiles del Estado de Querétaro). Prepare desde ya:

• El contrato firmado, con sus anexos y el inventario.
• El historial de pagos: estados de cuenta, transferencias, recibos emitidos.
• El requerimiento de pago y su prueba de entrega.
• Mensajes en los que el inquilino reconozca la deuda o prometa pagar.
• Los recibos de servicios que el inquilino debía cubrir y no pagó.

Cuidado con los recibos. Cuando se acredita por escrito el pago de la última renta, se presumen pagadas las anteriores, salvo prueba en contrario (artículo 1975 del Código Civil de Querétaro). No entregue un recibo del mes corriente mientras haya meses anteriores sin pagar, o anote en él qué rentas siguen pendientes.

Tampoco deje pasar años. Cada renta no cobrada prescribe en cinco años, contados desde su propio vencimiento (artículo 1154).

Paso 3: depósito en garantía, fiador o póliza

Antes de demandar, revise qué garantías firmó el inquilino:

• Depósito en garantía. En Querétaro el arrendador no puede exigir más de tres mensualidades para garantizar el contrato (artículo 2297, fracción VII). Cuándo y cómo puede aplicarse a rentas vencidas depende de lo que diga su contrato. El tope de una mensualidad que circula en internet es de la Ciudad de México (artículo 2448 E de su Código Civil), no de Querétaro.
• Fiador. Por regla, el fiador no puede ser obligado a pagar sin que antes se reclame al inquilino y se agoten sus bienes, lo que se conoce como beneficio de excusión (artículo 2713). Esa regla cambia si en el contrato renunció expresamente a la excusión (artículo 2715, fracción I); y si renunció al beneficio de orden, puede demandarse al inquilino y al fiador en el mismo juicio (artículo 2721).
• Póliza jurídica. Si contrató una póliza jurídica de arrendamiento, avise a la empresa desde el primer impago: sus condiciones suelen marcar plazos para reportarlo.
• Pagarés. Si el inquilino firmó pagarés por las rentas, pueden cobrarse por su propia vía, aparte del desahucio.

Paso 4: negociar y firmar un convenio de desocupación

Muchos impagos se resuelven mejor con un acuerdo que con una sentencia: un convenio de pago (calendario para ponerse al corriente) o un convenio de desocupación (fecha de entrega de llaves, estado del inmueble, qué parte de la deuda se paga y cuál se condona). Terminar el arrendamiento por convenio es una de las formas que admite la ley; las demás —vencimiento, aviso y rescisión— las repasamos en terminación de contrato de arrendamiento.

Para que valga algo, póngalo por escrito, con fechas exactas y con la consecuencia del incumplimiento. Una opción gratuita es el Centro de Justicia Alternativa del Poder Judicial del Estado de Querétaro, que ofrece mediación y conciliación en materia civil (Poder Judicial de Querétaro). Los convenios que cumplen la Ley General de Mecanismos Alternativos de Solución de Controversias tienen efectos de cosa juzgada una vez registrados e inscritos en el Sistema de Convenios correspondiente (artículo 98 de la LGMASC).

¿Y si el inquilino no quiere desocupar?

Si el contrato venció o se rescindió y el inquilino sigue dentro, la única salida es la judicial. Una vez presentada la demanda de desahucio, el juez requiere al inquilino para que acredite estar al corriente y, si no lo hace, le previene para que desocupe en sesenta días si la finca es de habitación, comercio o industria, o en noventa días si es rústica (artículo 503 del Código de Procedimientos Civiles de Querétaro). Si durante ese plazo exhibe el recibo o el importe de las rentas debidas, el juez da por terminada la providencia de lanzamiento (artículo 505).

Lo que nunca debe hacer

Aunque el inquilino le deba meses, no cambie la cerradura, no saque sus cosas, no le impida la entrada y no le corte los servicios. El Código Penal de Querétaro castiga como despojo a quien ocupe un inmueble de su propiedad que se halle en poder de otra persona por alguna causa legítima, o ejerza actos de dominio que lesionen los derechos del ocupante: de 1 a 6 años de prisión y de 300 a 1,000 días multa (artículo 199 del Código Penal para el Estado de Querétaro), aunque el derecho a la posesión sea dudoso o esté en litigio (artículo 201). Si hay violencia, puede sumarse el ejercicio indebido del propio derecho (artículo 308).

Solo el juez puede ordenar el lanzamiento, y solo en esa diligencia judicial se pueden romper cerraduras si es necesario (artículo 510 del Código de Procedimientos Civiles).

¿Cuándo ya toca demandar?

Cuando se cumplen tres condiciones: el inquilino debe dos o más mensualidades consecutivas, usted tiene contrato escrito y el requerimiento o la negociación no dieron resultado. Sin contrato escrito no procede el desahucio sumario del artículo 502 y hay que buscar otra vía. Al requerir al inquilino, el juez puede decretar el embargo de bienes suficientes para cubrir las rentas reclamadas (artículo 511).

Un aviso de calendario: cuando el Código Nacional de Procedimientos Civiles y Familiares entre en vigor en su distrito judicial —en Querétaro, de forma gradual y a más tardar el 1 de abril de 2027 (transitorio segundo del CNPCF)—, el desahucio pasará a tramitarse como juicio especial de arrendamiento inmobiliario oral, que pide rentas atrasadas por dos o más meses sin exigir que sean consecutivas (artículos 520 a 529). Confirme qué código aplica antes de presentar la demanda.

Preguntas frecuentes

¿Qué hago si el inquilino no paga los servicios? Si el contrato le obliga a pagarlos, el impago es incumplimiento de otras obligaciones y también permite pedir la rescisión (artículo 2386, fracción IV, del Código Civil de Querétaro). Guarde los recibos vencidos como prueba. No los corte usted: eso puede encuadrar como despojo.

¿Puedo quedarme con el depósito? Solo hasta donde cubra rentas o daños acreditados, y en los términos del contrato. El sobrante se devuelve.

¿Cuánto tiempo puedo esperar para cobrar las rentas atrasadas? Cada renta prescribe en cinco años desde su vencimiento (artículo 1154), pero esperar debilita todo lo demás: la deuda crece y el inquilino puede volverse insolvente.

¿El contenido español sobre «burofax» o la LAU sirve en México? No. Buena parte de lo que aparece en internet sobre impagos es de España. En Querétaro aplican el Código Civil, el Código de Procedimientos Civiles y, cuando entre en vigor, el Código Nacional.

El siguiente paso

Hoy mismo, arme una carpeta con el contrato firmado, la lista de rentas vencidas con sus fechas y los comprobantes de cada pago recibido, y envíe el requerimiento por escrito con prueba de entrega. Con dos meses consecutivos de impago, esa carpeta es la demanda.

Si el inquilino ya no responde o se niega a salir, escríbanos por WhatsApp: en desalojo y despojo revisamos su contrato, sus garantías y le decimos si conviene negociar o demandar.

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Este contenido es informativo y no constituye asesoría jurídica ni crea una relación abogado-cliente. Los artículos citados corresponden al Código Civil, al Código de Procedimientos Civiles y al Código Penal del Estado de Querétaro, al Código Nacional de Procedimientos Civiles y Familiares y a la Ley General de Mecanismos Alternativos de Solución de Controversias; consulte su caso concreto con un abogado.