Terminación de contrato de arrendamiento: formas, aviso y qué se puede reclamar

La terminación de un contrato de arrendamiento puede ocurrir por vencimiento del plazo, por convenio entre las partes, por rescisión cuando una incumple o, si el contrato no tiene plazo fijo, por aviso de cualquiera de ellas. En Querétaro, el inquilino que está al corriente en la renta tiene derecho a una prórroga de un año al vencer el contrato, y el aviso en contratos sin plazo debe darse por notificación judicial con dos meses de anticipación; en la Ciudad de México basta un aviso por escrito fehaciente con treinta días hábiles. Elegir mal la vía es la forma más común de alargar una desocupación.

• Causas de terminación en Querétaro (artículo 2376 del Código Civil del Estado): plazo cumplido, convenio expreso, nulidad, rescisión, confusión, pérdida de la cosa, ruina, expropiación, evicción y necesidad del propietario de habitar el inmueble.
• Prórroga irrenunciable en Querétaro: el inquilino al corriente puede pedir un año más, con un aumento de renta de hasta el interés legal (artículos 2378 y 2379). No aplica si el propietario va a habitar la casa (artículo 2380). En la Ciudad de México la prórroga de vivienda también existe (artículo 2448 C).
• Contrato sin plazo: en Querétaro, notificación judicial con dos meses si el predio es urbano (artículo 2371); en la Ciudad de México, aviso escrito fehaciente con treinta días hábiles (artículo 2478 del Código Civil de la CDMX).
• Rescisión: procede por falta de pago, uso distinto al pactado, subarriendo sin permiso o incumplimiento de otras obligaciones (artículo 2386 en Querétaro; 2489 en la Ciudad de México).

Qué cláusulas debe tener el contrato y qué garantías conviene pedir lo explicamos en contrato de arrendamiento. Aquí vamos a cómo se termina.

¿De qué formas termina un arrendamiento?

El artículo 2376 del Código Civil del Estado de Querétaro enumera diez causas. En la práctica, las que resuelven casi todos los casos son cuatro:

La causa de la fracción X —que el propietario necesite el inmueble para habitarlo— tiene su propio procedimiento en Querétaro: si no tiene otra casa en la misma población, puede pedir la desocupación, pero si no la ocupa dentro de los tres meses siguientes debe indemnizar al inquilino con al menos una anualidad de rentas (artículo 2385).

Contrato con plazo: vencimiento y prórroga

Si el arrendamiento se pactó por tiempo determinado, concluye el día prefijado (artículo 2377). Pero Querétaro añade una protección para el inquilino que la mayoría de las guías no mencionan: vencido el contrato, el inquilino que esté al corriente en el pago tiene derecho a que se le prorrogue un año, y el arrendador puede aumentar la renta en el monto del interés legal anual (artículo 2378). Esa prórroga vale para casa habitación y para giro comercial (artículo 2381), y la renuncia a ella es nula aunque se haya firmado en el contrato (artículo 2379).

Dos detalles prácticos:

• En contrato con plazo, el inquilino hace valer la prórroga al contestar la demanda de desocupación; en contrato sin plazo, debe demandarla dentro de los diez días hábiles siguientes a la notificación (artículo 2378).
• Si el inquilino sigue en la casa al vencer el plazo y el arrendador no se opone dentro de diez días hábiles, en un predio urbano el arrendamiento continúa por tiempo indefinido (artículos 2382 y 2383). Dejar pasar el vencimiento sin actuar convierte un contrato con fecha en uno sin ella.

En la Ciudad de México la regla es parecida pero no igual: el arrendamiento de vivienda dura al menos un año forzoso para ambas partes, y el inquilino al corriente puede prorrogarlo hasta un año más, salvo convenio en contrario (artículo 2448 C del Código Civil para el Distrito Federal). El artículo dice «salvo convenio en contrario», pero el 2448 declara irrenunciables las normas de ese capítulo y tiene por no puesta cualquier estipulación en contrario, así que un pacto que elimine la prórroga es, como mínimo, discutible; en Querétaro, la renuncia es nula sin matices (artículo 2379). La renta de vivienda en la Ciudad de México solo puede aumentarse una vez al año y nunca más que la inflación del año anterior reportada por el Banco de México (artículo 2448 D).

Contrato sin plazo: el aviso

Aquí la diferencia entre plazas es grande:

• Querétaro: todos los arrendamientos que no se celebraron por tiempo expresamente determinado concluyen a voluntad de cualquiera de las partes, previo aviso dado en forma de notificación judicial con dos meses de anticipación si el predio es urbano y un año si es rústico (artículo 2371).
• Ciudad de México: basta un aviso por escrito dado de manera fehaciente con treinta días hábiles de anticipación si el predio es urbano, y un año si es rústico, de comercio o de industria (artículo 2478 del Código Civil para el Distrito Federal).

La consecuencia: en Querétaro, la «carta de terminación» que circula en internet no sustituye la notificación judicial que exige el Código. En la Ciudad de México, una carta sí puede servir, siempre que quede prueba fehaciente de que la otra parte la recibió (por ejemplo, ante notario).

Terminar por convenio

Cuando las dos partes quieren terminar, lo más rápido es un convenio de terminación por escrito (artículo 2376, fracción II). Para que no genere un segundo conflicto, debe decir:

• La fecha de entrega del inmueble y cómo se hará: llaves, inventario y estado de conservación.
• El corte de cuentas: rentas pagadas y pendientes, servicios, predial si lo cubre el inquilino.
• El destino del depósito en garantía: si se devuelve completo, con qué descuentos y en qué fecha.
• La renuncia recíproca a reclamaciones por el contrato, una vez cumplido lo anterior.

Si el contrato tenía fiador o póliza jurídica, conviene que el convenio lo mencione para cerrar también esa garantía.

Rescisión por incumplimiento

En Querétaro, el arrendador puede exigir la rescisión por falta de pago de la renta, por usar el inmueble para algo distinto de lo convenido, por subarrendar o ceder sin permiso y por incumplir otras obligaciones del contrato o de la ley (artículo 2386). El inquilino también puede pedir la terminación si no puede usar el inmueble por reparaciones que duran más de dos meses (artículo 2387).

En la Ciudad de México, el artículo 2489 añade como causas los daños graves imputables al inquilino y variar la forma del inmueble sin consentimiento.

Si el inquilino no acepta salir, la rescisión se reclama en juicio. Cuando la causa es la falta de pago, la vía específica es el juicio de desahucio; y antes de llegar ahí conviene revisar los pasos de qué hacer si un inquilino no paga la renta. Si el caso llega a juicio, nuestra área de desalojo y despojo lleva el procedimiento hasta la ejecución de la sentencia.

¿Qué se puede reclamar al terminar?

• La desocupación y entrega del inmueble.
• Las rentas vencidas y las que se sigan generando hasta la entrega.
• Los intereses o la pena convencional pactados, dentro de los límites legales.
• Los daños al inmueble más allá del desgaste normal.
• Los servicios y cuotas pendientes a cargo del inquilino.

Del lado del inquilino, lo habitual es reclamar la devolución del depósito y, si el propietario alegó falsamente que iba a habitar la casa, la indemnización de daños y perjuicios (artículo 2380).

Querétaro frente a CDMX

Preguntas frecuentes

¿Puedo terminar el contrato antes de tiempo si soy el inquilino? Solo por convenio con el propietario o por una causa legal (por ejemplo, reparaciones que impiden usar el inmueble más de dos meses). Salir antes sin acuerdo suele activar la pena pactada en el contrato.

¿El aviso por WhatsApp sirve? En Querétaro, no: la ley pide notificación judicial para los contratos sin plazo. En la Ciudad de México el aviso debe ser escrito y fehaciente; un mensaje difícilmente prueba que la otra parte lo recibió y cuándo.

¿Qué pasa con el fiador cuando se termina el contrato? En la Ciudad de México, las obligaciones de un tercero que garantizó el arrendamiento cesan al vencer el plazo determinado, salvo convenio en contrario (artículo 2487). En Querétaro, si hay prórroga, subsisten salvo pacto en contrario (artículo 2384).

El siguiente paso

Revise si su contrato tiene plazo y en qué entidad está el inmueble: con esos dos datos sabe qué aviso corresponde y si el inquilino puede pedir prórroga.

Si es propietario o inquilino y quiere terminar un arrendamiento sin que se convierta en un pleito largo, escríbanos por WhatsApp. En arrendamiento y condominios le acompañamos desde el convenio o el aviso hasta la entrega del inmueble.

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Este contenido es informativo y no constituye asesoría jurídica ni crea una relación abogado-cliente. Los artículos citados corresponden al Código Civil del Estado de Querétaro y al Código Civil para el Distrito Federal vigente en la Ciudad de México, consultados en septiembre de 2026.