Copropiedad: qué es, qué derechos tiene cada copropietario y cómo salir de ella

Hay copropiedad cuando una casa, un terreno o cualquier otro bien pertenece a varias personas a la vez sin estar dividido: ninguna es dueña de «su cuarto» o de «su mitad del jardín», sino de un porcentaje del inmueble completo. Cada copropietario puede vender su parte, pero antes debe ofrecérsela a los demás (el derecho del tanto), y nadie está obligado a seguir en copropiedad: si no hay acuerdo, se puede pedir la división o la venta del inmueble. En Querétaro lo regulan los artículos 928 a 970 del Código Civil del Estado.

¿Qué es la copropiedad?

El Código Civil del Estado de Querétaro la define en su artículo 928: «Hay copropiedad cuando una cosa o un derecho pertenece pro indiviso a varias personas». El Código Civil Federal dice lo mismo en su artículo 938 (texto vigente consultado el 14 de octubre de 2026). Fuera de Querétaro rige el código del estado donde está el inmueble.

Pro indiviso significa que el bien no está repartido físicamente. A cada copropietario (también se le llama condueño, partícipe o comunero) le corresponde una parte alícuota, es decir, una fracción ideal del todo —un 50 %, un tercio, un 12.5 %— que se expresa en la escritura. Si la escritura no dice cuánto le toca a cada uno, la ley presume que las porciones son iguales mientras no se pruebe lo contrario (artículo 932 del código de Querétaro).

¿Qué significa «indiviso» o «proindiviso»?

Indiviso y proindiviso describen lo mismo: un bien que pertenece a varios y que no se ha partido. Ser dueño de «un indiviso del 25 %» es tener la cuarta parte de un inmueble que sigue entero: puede venderla o hipotecarla, pero no señalar un metro cuadrado concreto como propio hasta que la copropiedad se divida.

En un condominio la palabra tiene otro alcance: cada condómino es dueño exclusivo de su unidad y solo tiene un porcentaje de indiviso sobre las áreas comunes. Ese régimen tiene ley propia en cada estado; lo explicamos en la guía sobre la ley de propiedad en condominio.

¿Qué tipos de copropiedad existen?

En la práctica, la copropiedad nace de cuatro situaciones, cada una con sus reglas:

• Por compra conjunta. Dos hermanos, una pareja sin casarse o unos socios compran una casa a nombre de todos. La escritura fija el porcentaje de cada uno.
• Por herencia. Varios hijos heredan una casa. Mientras la sucesión no termina, no son copropietarios sino coherederos; la copropiedad empieza cuando la casa se les adjudica en partes. Tampoco a ellos se les puede obligar a seguir en la indivisión, «ni aún por prevención expresa del testador» (artículo 1647 del código de Querétaro). Ese paso previo lo detallamos en el juicio sucesorio intestamentario.
• Por el régimen del matrimonio. En Querétaro, si los cónyuges no eligieron separación de bienes ni sociedad conyugal, se aplica la comunidad de bienes, que según el artículo 164 del Código Civil del Estado «se regirá por las reglas aplicables a la copropiedad». Quedan fuera los bienes que cada cónyuge recibió por herencia o donación.
• Por disposición de la ley. La pared o la cerca entre dos predios, si no consta quién la construyó, se presume de ambos colindantes (artículo 943 y siguientes).

¿Qué derechos tiene cada copropietario?

El código de Querétaro reconoce a cada copropietario cuatro derechos básicos:

1. Usar el bien común, siempre que lo haga conforme a su destino, sin perjudicar a la comunidad y sin impedir que los demás lo usen según su derecho (artículo 933).
2. Recibir los frutos en proporción a su parte. Si la casa se renta, la renta se reparte según el porcentaje de cada uno; los gastos, también (artículo 932).
3. Exigir que los demás paguen los gastos de conservación. Quien no quiera contribuir solo se libera renunciando a su parte (artículo 934).
4. Disponer de su parte alícuota: venderla, cederla o hipotecarla, con el límite del derecho del tanto que veremos abajo (artículo 941).

A cambio, ningún copropietario puede, sin el consentimiento de los demás, hacer alteraciones en el inmueble, aunque de ellas pudieran resultar ventajas para todos (artículo 935).

¿Cómo se toman las decisiones entre copropietarios?

Por mayoría, pero la mayoría no se cuenta igual en todos los estados. En Querétaro, el artículo 936 dice que para los actos de «administración, goce y disposición» de la cosa común son obligatorios los acuerdos de la mayoría de los copropietarios «considerando la suma de sus partes alícuotas». Cuenta el porcentaje, no el número de personas: quien tiene el 60 % pesa más que tres hermanos que suman el 40 %.

El Código Civil Federal, en cambio, exige una doble mayoría para administrar: la mayoría de copropietarios y la mayoría de intereses (artículos 946 y 947). Esa diferencia puede cambiar el resultado de una votación entre hermanos.

La mayoría responde de los daños que cause a la minoría con sus acuerdos, que puede reclamarlos en seis meses desde que se produjeron (artículo 939).

¿Puede un copropietario vender su parte? El derecho del tanto

Sí, sin permiso de los demás, pero no de cualquier forma. El derecho del tanto es la preferencia que tienen los demás copropietarios para comprar esa parte en las mismas condiciones que ofrece un extraño. Lo regula el artículo 964 del código de Querétaro (973 y 974 del Código Civil Federal):

• El copropietario que quiere vender a un extraño debe notificar a los demás por medio de notario o judicialmente la venta que tiene convenida.
• Los demás tienen ocho días desde la notificación para ejercer su derecho. Pasado ese plazo, lo pierden.
• Mientras no se haga la notificación, la venta no produce efecto legal alguno.
• Si varios copropietarios quieren comprar, se prefiere al que tenga la parte mayor; si las partes son iguales, se sortea, salvo que pacten otra cosa (artículo 965).

Si la casa todavía está en la herencia, quien vende es un coheredero y la regla cambia. El artículo 1185 del código de Querétaro obliga a notificar a los coherederos «por medio de notario, judicialmente o por medio de testigos» las bases de la venta; también da ocho días, pero la venta hecha sin notificar es nula, la acción para reclamarla prescribe en seis meses desde que se conoce la venta y, si compran varios coherederos, adquieren en proporción a su porcentaje en la herencia (artículo 1186). Si lo que se pretende es vender un derecho hereditario, conviene leer antes qué transmite realmente una cesión de derechos.

¿Cómo se termina la copropiedad?

El artículo 929 del código de Querétaro es tajante: quienes tienen el dominio de una cosa no pueden ser obligados a conservarla indivisa, salvo que la ley o la naturaleza del bien lo impidan. Por eso la copropiedad cesa, según el artículo 967, por cuatro causas: la división de la cosa común, su destrucción o pérdida, su venta, o la reunión de todas las partes en un solo copropietario.

En la práctica, hay tres salidas:

1. Que uno compre las partes de los demás. La casa queda a nombre de una sola persona y los demás cobran su parte.
2. Vender el inmueble completo de común acuerdo y repartir el precio.
3. Pedir al juez la división de la cosa común. Si el inmueble se puede partir (un terreno grande, por ejemplo), se divide; si no admite cómoda división y nadie se queda con él, el juez ordena venderlo y repartir el precio (artículo 930). Una casa rara vez se puede partir en dos viviendas útiles, así que lo habitual es la venta.

En Querétaro, la división de la cosa común y los desacuerdos entre copropietarios sobre la administración se tramitan en juicio sumario (artículo 445, fracción XI, del Código de Procedimientos Civiles del Estado). Si la sentencia no fija las bases de la partición, el juez cita a una junta para acordarlas o nombrar un partidor; sin acuerdo, designa él a un perito, y su proyecto queda seis días a la vista de las partes para objetarlo (artículo 538). La materia procesal está en transición hacia el Código Nacional de Procedimientos Civiles y Familiares, que entra en vigor en cada estado por declaratoria: la vía exacta depende de dónde y cuándo se demande.

Un último requisito de forma: la división de un inmueble es nula si no se hace con las mismas formalidades que exige su venta (artículo 969), es decir, en escritura pública y con su inscripción en el Registro Público de la Propiedad. El cambio de titularidad que resulta se tramita como cualquier cambio de nombre de las escrituras de una casa.

Ejemplo: tres hermanos y una casa heredada en Querétaro

Un caso tipo: tres hermanos —Ana, Beto y Carla— concluyen la sucesión de su madre y la casa de Querétaro se les adjudica por partes iguales: un tercio cada uno, unos 33.3 %. Beto vive en ella; Ana y Carla quieren venderla.

• ¿Pueden Ana y Carla acordar rentarla aunque Beto no quiera? Suman 66.7 % de las partes alícuotas, y en Querétaro el acuerdo de esa mayoría es obligatorio (artículo 936). Beto recibiría su tercio de la renta (artículo 932).
• ¿Puede Ana vender su tercio a un vecino que le ofrece 700,000 pesos? Sí, pero antes debe notificar esa oferta a Beto y a Carla por medio de notario o judicialmente. Si en ocho días Beto quiere comprar por 700,000 pesos, tiene preferencia sobre el vecino. Si Beto y Carla quieren comprar los dos, como sus partes son iguales, se sortea (artículo 965).
• ¿Y si nadie se pone de acuerdo? Cualquiera de los tres puede pedir la división de la cosa común. Como una casa no admite cómoda división, si ninguno se la adjudica pagando a los otros, el juez ordena venderla y cada uno recibe un tercio del precio (artículo 930).

¿Qué conviene más: negociar o ir a juicio?

Recomendamos agotar primero un convenio de venta o de adjudicación entre copropietarios, por una razón práctica: si el inmueble es una casa, la vía judicial casi siempre termina igual —en una venta y un reparto del precio (artículo 930)—, pero después de un juicio sumario, una junta, un partidor y, a veces, un perito. El juicio de división es la herramienta correcta cuando uno de los copropietarios bloquea cualquier salida, ocupa el inmueble sin compartirlo o se niega a negociar.

Así lo planteamos en el despacho: primero revisamos la escritura y la parte de cada copropietario; después negociamos un convenio de venta o adjudicación, y solo si no hay acuerdo promovemos la división de la cosa común. El plazo y la estrategia de cada caso se dan en la consulta, con los papeles delante.

Si la herencia aún no se ha repartido y el problema es quién vive en la casa, lo tratamos en si le pueden echar de una casa heredada; y si lo que se busca es vender sin haber terminado la sucesión, en vender una casa heredada sin escrituras.

Preguntas frecuentes

¿Un copropietario puede vivir en la casa y no pagar renta a los demás? Puede usarla conforme a su destino, pero sin impedir que los demás la usen según su derecho (artículo 933 del código de Querétaro). Si la ocupa en exclusiva, los demás pueden acordar por mayoría de partes cómo se usa (artículo 936) o pedir la división de la cosa común.

El siguiente paso

Antes de negociar, tenga a mano la escritura con los porcentajes de cada uno, un certificado de libertad de gravamen reciente y, si la copropiedad viene de una herencia, la resolución de adjudicación. Con eso se sabe quién decide y qué vía es realista.

Si quiere que revisemos su caso, la consulta con el abogado dura 45 minutos, cuesta 750 pesos y puede ser por videollamada o presencial en Querétaro o en la Ciudad de México. En nuestra área de conflictos inmobiliarios le acompañamos desde el convenio entre copropietarios hasta la división judicial, si hace falta.