Proceso de escrituración de un terreno: pasos según cómo lo adquirió

El proceso de escrituración de un terreno consiste en formalizar ante notario la transmisión de la propiedad, pagar el impuesto de traslado de dominio e inscribir la escritura en el Registro Público de la Propiedad. Esos tres pasos son siempre los mismos; lo que cambia es lo que hay que resolver antes, y eso depende de cómo adquirió el terreno: comprado a un vendedor con escritura, con un contrato privado, heredado, ejidal o solo en posesión. En el municipio de Querétaro, escriturar en 2026 un terreno de $500,000 cuesta $25,518.74 de traslado de dominio y $3,750 de inscripción, más los honorarios del notario y el avalúo.

• Tres pasos fijos: escritura ante notario, pago del impuesto de traslado e inscripción en el Registro Público.
• El punto de partida decide la vía: con escritura del vendedor basta el notario; con contrato privado, herencia, ejido o posesión hay un paso previo.
• Contrato privado: si el vendedor comparece, se formaliza ante notario; si no aparece, existe el juicio de otorgamiento y firma de escritura.
• Terreno ejidal: primero el dominio pleno ante la asamblea y el Registro Agrario Nacional; después, la escritura.
• Impuestos según plaza: en Querétaro capital la tarifa es progresiva y municipal; en el Estado de México, el ISAI sigue la tarifa del Código Financiero.

¿Cuál es el proceso de escrituración de un terreno?

En un terreno con su historia en orden, el proceso sigue este orden:

1. Revisión del terreno. Se pide el certificado de libertad de gravamen para confirmar que el vendedor es el dueño registrado y que no hay hipotecas ni embargos. Lo explicamos en la guía del certificado de libertad de gravamen.
2. Avalúo. Fija el valor que sirve de base al impuesto, junto con el precio pactado y, según la plaza, el valor catastral.
3. Pago del impuesto de traslado de dominio. Lo paga quien adquiere, al municipio. El notario lo calcula y lo entera.
4. Firma de la escritura ante notario, con comprador y vendedor.
5. Inscripción de la escritura en el Registro Público de la Propiedad. Hasta que se inscribe, la compra no se puede oponer a terceros.

Si el terreno tiene medidas dudosas o linderos en conflicto, antes del paso 1 conviene un deslinde de terreno: una escritura con superficie equivocada arrastra el problema a cada venta futura.

¿Cómo adquirió el terreno? Cinco caminos distintos

Si el vendedor tiene escritura

Es el caso sencillo: los cinco pasos de arriba. Lo que puede retrasarlo es documental: un predial atrasado, una constancia de no adeudo de agua que falta o un vendedor casado cuyo cónyuge no comparece. Quién paga cada gasto se pacta entre las partes; lo habitual está en quién paga el notario en una compraventa.

Si lo compró con contrato privado

Es el caso de quien pagó, firmó un contrato privado y nunca hizo la escritura. La ley de Querétaro da una salida clara. El artículo 1713 del Código Civil del Estado de Querétaro permite que, si la voluntad de las partes consta de manera fehaciente, cualquiera de ellas exija que se dé al contrato la forma legal; y el artículo 2205 exige escritura pública para la venta de inmuebles cuyo valor supere quinientas veces el salario mínimo diario.

En la práctica hay dos escenarios:

• El vendedor está localizable y dispuesto. Se firma la escritura ante notario como en una compra normal, tomando el contrato privado como antecedente.
• El vendedor no aparece o se niega. Se demanda el otorgamiento y firma de escritura. Si el juez da la razón al comprador y el vendedor no firma, el juez la firma en su rebeldía, según el artículo 531, fracción III, del Código de Procedimientos Civiles de Querétaro.

En el Estado de México, el artículo 114, fracción XVIII, del Código Financiero grava como adquisición la formalización de un contrato privado de compraventa o de una sentencia de acción pro forma, tomando la fecha en que se firmó el contrato privado. Qué debe tener ese contrato para servir después está en la guía del contrato de compraventa de terreno.

Si lo heredó y sigue a nombre del fallecido

Antes de escriturar hay que tramitar la sucesión: es la que reconoce a los herederos, nombra albacea y adjudica el terreno. Sin ella, ningún notario puede escriturar a su nombre. Puede hacerse ante juez o, si los herederos están de acuerdo y son mayores de edad, ante notario; las dos vías están en juicio sucesorio intestamentario e intestamentario ante notario.

Sobre el impuesto, la Ley de Hacienda de los Municipios del Estado de Querétaro (artículo 63, fracción VI) exenta la adquisición por sucesión entre cónyuges, concubinos, ascendientes y descendientes en línea recta, siempre que el inmueble sea la única propiedad de quien falleció. El municipio de Querétaro, en su Ley de Ingresos 2026, aplica esa exención de forma limitativa y prevé, en un transitorio, un estímulo fiscal para esas mismas adquisiciones cuyo monto no fija la ley. Conviene confirmarlo en Finanzas municipales antes de calcular.

Si el terreno es ejidal

Una parcela ejidal no se escritura ante notario mientras siga en el régimen ejidal. Primero hay que convertirla en propiedad privada con el dominio pleno, que regulan los artículos 81 y 82 de la Ley Agraria: la asamblea ejidal resuelve que los ejidatarios puedan adoptarlo, cada ejidatario interesado lo asume, y el Registro Agrario Nacional da de baja la parcela y expide el título de propiedad, que se inscribe en el Registro Público.

Para la primera venta después del dominio pleno, el artículo 84 da derecho del tanto a familiares del vendedor, a quien haya trabajado la parcela más de un año, a los ejidatarios, a los avecindados y al núcleo, con 30 días naturales desde la notificación; sin esa notificación, la venta puede anularse. El artículo 86 libera esa primera venta solo de impuestos y derechos federales: el traslado de dominio municipal sí se paga. El camino completo está en cómo regularizar un terreno ejidal, y si lo que tiene es una constancia de la asamblea, en constancia de posesión ejidal.

Si solo tiene la posesión

Si lleva años en el terreno como dueño pero no tiene un título que escriturar, la vía es la usucapión o prescripción positiva, que se gana en juicio contra quien aparece como propietario en el Registro. Los plazos son los mismos en las dos plazas:

• Querétaro, artículo 1144 del Código Civil: cinco años de posesión de buena fe en concepto de propietario, cinco con inscripción de la posesión y diez de mala fe.
• Estado de México, artículo 5.130 del Código Civil: cinco años de buena fe o con inscripción de la posesión y diez de mala fe.

La sentencia se inscribe y sirve de título. Los requisitos de la posesión están en la guía de usucapión.

¿Qué documentos piden para escriturar un terreno?

Para una compraventa con escritura del vendedor, el notario suele pedir:

• Escritura o título del vendedor, inscrito en el Registro Público.
• Identificación oficial, CURP y RFC de comprador y vendedor, y acta de matrimonio si alguno está casado.
• Boleta predial al corriente y, donde aplique, constancia de no adeudo de agua.
• Certificado de libertad de gravamen reciente.
• Avalúo del terreno.
• Plano o constancia de alineamiento si la superficie o los linderos no coinciden con la escritura.

En las demás vías se añade el documento que abre el camino: contrato privado, resolución de la sucesión, título agrario o sentencia de usucapión.

¿Cuánto cuesta escriturar un terreno? Ejemplo en Querétaro y Estado de México

Pongamos un terreno con base gravable de $500,000 y comparemos lo que fija la ley en cada plaza para 2026:

Cómo salen esas cifras:

• Querétaro. La Ley de Ingresos 2026 del municipio de Querétaro (artículo 15.7) fija una tarifa progresiva. $500,000 cae en el rango 3, de $226,891.13 a $559,560.66: al excedente sobre el límite inferior ($273,108.87) se aplica el factor 0.053075, que da $14,495.25, y se suma la cuota fija de $11,023.49. Total: $25,518.74, un 5.1 % efectivo. La base es el mayor entre el valor de operación y el avalúo hacendario. La inscripción, 7.5 al millar según los artículos 90 y 97 de la Ley de Hacienda del Estado de Querétaro: $3,750.
• Estado de México. El artículo 115 del Código Financiero del Estado de México y Municipios sitúa $500,000 en el rango 3, de $310,475 a $532,669: ($500,000 − $310,475) × 0.01542 = $2,922.48, más la cuota fija de $4,404. Total: $7,326.48, un 1.47 % efectivo. La base es el mayor entre el valor catastral y el de operación. Los derechos del IFREM y un ejemplo completo están en requisitos para escriturar una casa en el Estado de México.

Para hacer la cuenta con el valor de su terreno, use nuestra calculadora de escrituración; qué incluye cada concepto está en cuánto cuesta escriturar una casa, que aplica igual a un terreno.

Preguntas frecuentes

¿Cuánto tarda el proceso de escrituración de un terreno? Con escritura del vendedor y papeles al corriente, el tiempo lo marcan el avalúo, el pago de impuestos y la inscripción en el Registro. Si hay que resolver antes una sucesión, un dominio pleno o un juicio, el plazo lo fija ese paso previo, no la notaría.

¿Se puede escriturar un terreno sin el vendedor? Sí, por vía judicial. Si tiene un contrato privado y el vendedor no aparece o se niega, el juicio de otorgamiento y firma de escritura permite que el juez firme en su lugar. Si el vendedor falleció, el caso hay que revisarlo con la sucesión de por medio.

¿Un terreno ejidal se puede escriturar? Sí, pero primero tiene que salir del régimen ejidal con el dominio pleno. Con el título que expide el Registro Agrario Nacional inscrito en el Registro Público, ya es propiedad privada y se escritura como cualquier otro.

El siguiente paso

Antes de pagar un avalúo, identifique cuál de los cinco caminos es el suyo y reúna el documento que lo abre: la escritura del vendedor, el contrato privado, el acta de defunción con la escritura del familiar, el certificado parcelario o las pruebas de su posesión. Con eso se sabe si basta el notario o hay un paso previo.

Si quiere que revisemos su caso concreto, escríbanos por WhatsApp y le decimos con claridad cuál es la vía para poner el terreno a su nombre. También puede ver nuestro servicio de escrituración y regularización o, si lleva años en el terreno sin título, el de usucapión y posesión.

Este contenido es informativo y no constituye asesoría jurídica ni crea una relación abogado-cliente. Las cifras corresponden a la Ley de Ingresos 2026 del municipio de Querétaro, a la Ley de Hacienda del Estado de Querétaro (reforma del 23 de diciembre de 2025) y al Código Financiero del Estado de México y Municipios (última reforma del 1 de octubre de 2026), consultados en octubre de 2026; las cuotas se actualizan cada año.